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廣州城市更新1+3文件:片區改造至少三成面積做公建
廣州城市更新1+3文件昨起征求社會意見
片區改造至少三成面積要做公建 舊村改造獲批前禁自選開發企業購屋二胎年息借貸增貸轉貸信貸試算
去年底的機構改革中，廣州推出瞭國內首個以城市更新為主要職責的政府職能部門——廣州市城市更新局。昨日，廣州城市更新1+3系列文件——《廣州市城市更新辦法》及《廣州市舊村莊更新實施辦法》、《廣州市舊廠房更新實施辦法》、《廣州市舊城鎮更新實施辦法》，在市法制辦和市城市更新局官網上掛出征求公眾意見。
上述文件實施後，廣州現有的“三舊”改造系列文件(2009版《關於加快推進“三舊”改造工作的意見》及2012版《關於加快推進三舊改造工作的補充意見》)將廢止。相較於舊版文件，新的城市更新1+3文件有不少新思路，如：更加註重補齊公共服務設施短板，規定片區策劃方案中公建設施面積占比不能低於30%；更加註重被改造對象利益保障，確定瞭“先安置再拆遷”的原則。同時也吸取瞭此前的教訓，規定舊村改造項目實施方案獲批前，村集體不得自行選擇合作企業，以保障充分的市場競爭。
■新快報記者 占文平 實習生 蔡燕株
關鍵詞1
公益優先
公共服務設施應同步配套
註重城市基礎設施等公益項目建設是城市更新1+3系列文件顯著特點之一。在主體文件(即《廣州市城市更新辦法》)第一條的立法宗旨中，共有8個目的，其中“完善城市功能”、“改善人居環境”被排在第二、三位。
主體文件表示，城市更新應當推動成片連片更新。城市更新片區策劃方案編制三個原則之一即“優先保障城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目”。並具體要求，公共服務設施以及市政公用設施等用地面積結合片區策劃面積規模，原則上不少於策劃方案總面積的30%。
主體文件還表示，公建配套建設時，應加快城市更新項目范圍內水、電、氣、排污、環衛、通信等公共服務設施的建設，解決區域水浸隱患，實現“雨污分流”和“三線”下地。道路、公交、公共服務設施建設應當與全面改造項目同步建設、同步配套。城市更新項目改造范圍內，由改造主體負責的公建配套和市政基礎設施未在規定的時限內啟動建設，除安置房外，其他建設項目不得啟動。
關鍵詞2
利益保障
涉及拆遷應先安置後拆遷
在城市更新中，拆遷安置既是難點，也是決定項目進度重要因素之一。主體文件對此也釋放瞭較大的善意，規定：城市更新項目涉及房屋拆遷安置的，應當堅持先安置後拆遷的原則。城市更新片區應同步推進市政、公建、公用、公交等配套設施建設，積極引進優質的教育、醫療、商業等社會資源。
主體文件還表示，有關單位和個人在開展城市更新意願調查和征集、土地及建築物核查、城市更新計劃申報、城市更新規劃編制與審批等城市更新工作中，有欺詐、脅迫、虛構事實、侵害個人隱私、泄露商業秘密、偽造或者變造文件、散佈虛假信息、受賄、行賄等行為的，相關部門應當及時查處，責令改正，並納入誠信檔案管理，涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。
在《廣州市舊村莊更新實施辦法》征求意見稿中，更是明確規定：舊村莊改造拆遷補償安置工作中，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。發生重大惡性事件的，嚴肅查處並追究責任。
關鍵詞3
保障知情權
引入公咨委和村民理事會
在強化公眾參與方面，主體文件配置瞭專傢論證、公咨委、村民理事會等制度。市城市更新部門組織設立城市更新專傢庫，城市更新重大項目實行專傢論證制度；舊城鎮更新涉及重大民生事項的，可以設立公眾咨詢監督委員會；舊村莊更新改造可以設立舊村改造村民理事會，協助村集體經濟組織，協調村民意見征詢、利益糾紛和矛盾沖突等。
而在具體的工作環節中，主體文件要求：城市更新片區策劃方案應當按程序公示、征求意見和組織專傢論證；此後的城市更新項目實施方案也應經過專傢論證、征求意見、公眾參與等程序，方可由區政府上報市城市更新部門審核。城市更新項目實施方案批復應在市城市更新部門工作網站上公佈。以舊村莊改造為例，項目實施方案征求意見稿應當向相關村集體經濟組織、村民和相關權屬人征求意見，征求意見時間不得少於30日。
關鍵詞4
規范舊村改造
禁合作企業事先介入改造
根據主體文件，今後廣州三舊改造仍將堅持政府主導，但在分工上市、區兩級政府有所側重。市級層面主要負責開展政策研究制定、統籌城市更新計劃、規劃，以及審議和批復(如城市更新片區策劃方案、更新項目實施方案等)，區級層面主要負責基礎數據和項目實施監管(如拆遷安置等)。
值得註意的是，城市更新1+3系列文件還對舊村改造合作企業的引入作出規范。現“三舊”政策對舊村改造引入合作企業規定較為籠統，僅規定以公開招標方式引入。新的城市更新1+3系列文件則總結既往經驗教訓，強化引入合作企業的程序和相關條件要求：在改造方案批復前，村集體不得自行選取合作企業；引入合作企業應當在公共資源交易平臺上公開招投標，並充分披露信息，禁止設置傾向性、不合理條件，預留合理時間；參與投標的企業應當未參與與改造相關的策劃、摸查、顧問工作，保障有意向的企業充分參與競爭。
■亮點鏈接
調子變瞭：推進舊改應從容有序
2009年印發《關於加快推進“三舊”改造工作意見》中提出，爭取用10年時間基本完成廣州全市“三舊”改造工作。文件中也有“增強緊迫感”、“抓住歷史契機，加快完成改造任務”字眼，並將“三舊”改造納入效能監察和目標責任考核范圍，對工作不力、推諉塞責的依規問責。
不同於舊版系列文件的強力推進，新的城市更新1+3系列文件調子明顯緩和瞭。主體文件第十條明確提出“從容有序”的原則，即：城市更新改造應當立足實際，因地制宜，積極穩妥，量力而行；結合城市發展戰略，依托項目自身稟賦和地塊周邊特色，以開發重建、整治修繕、歷史文保等分類方式，統籌兼顧，突出重點，先易後難，有序推進。
多瞭環節：片區策劃
原有“三舊”政策為“兩階段推進”，即項目方案編制、審批、控規調整階段和項目實施階段。新的1+3系列文件形成“三階段推進”模式，即在上述兩個階段前增加瞭片區策劃環節，以此更好指導和推進片區改造，並在片區改造中落實公共配套等。依據主體文件，片區策劃環節需確定片區更新策略、發展定位、產業導向、公配比例，並進行項目經濟可行性、規劃實施可行性評估，明確改造方式和模式，測算安置復建量，提出建設時序和分期計劃等。
籌資模式：設立城市更新資金
根據1+3主體文件，市區兩級財政都將安排城市更新資金，該項資金主要來源於市、區土地出讓收入和財政一般公共預算。當城市更新項目難以實現自身平衡時，可用於扶持專項補助以及啟動。
主體文件第45條規定，歷史文化街區和優秀歷史文化建築保護性整治更新改造項目，整體納入更大范圍片區改造區域，籌措改造資金；如不能實現經濟平衡的，由城市更新資金進行補貼。城市更新資金優先安排微改造項目。重點用於消除居住安全隱患，完善各種生活設施，改善人居環境，改善更新改造范圍內路、水、電、氣、消防、排污、環衛、通訊等公共服務設施，提升區域人居環境質量。
在融資模式創新上，鼓勵利用國傢政策性資金，按照政府和社會資本合作項目建設模式(PPP)及企業建設等模式創新城市更新融資方式，爭取更多的國傢政策性貸款用於更新改造項目。
遲遲不動？建項目退出機制
改造方案批瞭，但遲遲不能推進咋辦？根據1+3主體文件，今後廣州將建立城市更新項目退出機制。加強對城市更新項目的時限管理，城市更新項目實施主體未按時限完成拆遷或辦理土地出讓手續或完成移交土地的，項目實施方案需報市城市更新領導機構重新審定項目實施方案。
以舊村莊改造為例，補償安置協議在項目實施方案批復3年內仍未達到80%以上權屬人簽約比例的，應按原改造方案報批程序重新報批。舊村微改造項目實施方案批復2年內，涉及的重大事項(如房屋拆遷補償)未能取得80%村集體經濟組織成員同意的，批復自行失效。
方案獲批後一站式辦手續
新的1+3文件還簡化程序優化流程。規定城市更新項目實施方案批復後，由各區政務服務中心設立的統一窗口，按照“前臺綜合受理，後臺分類審批，統一窗口出件” 的原則，集中受理和批復立項、規劃、國土等行政審批申請。各主管部門按照廣州市建設工程項目優化審批流程的有關方案實行並聯審批，限時辦結，不得重復審核。城市更新改造項目符合重點項目綠色通道審批規定的，可納入綠色通道辦理審批手續。同時，市城市更新部門應當建立審批服務制度，建立申請主體和審核部門的協調反饋機制，督辦手續辦理進展，協調項目推進中遇到的問題。
■重點解讀
2007年6月30日前的違建
改造時按2:1核實復建量
三種模式：
村80%成員同意可自主或合作改造
根據《廣州市舊村莊更新實施辦法》征求意見稿，舊村莊更新改造分全面改造和微改造兩種方式。後者主要適用於以保護歷史文化和自然生態、促進舊村莊和諧發展為目的的更新改造，具體又包含整治修繕和局部改造。前者分為三種模式：征收儲備、自主改造、合作改造。
片區策劃方案應確定舊村莊的改造方式和改造模式。對位於城市重點功能區、對完善城市功能和提升產業結構有較大影響、通過局部改造難以改善居住環境的舊村莊，可以確定為全面改造；對具有歷史文化保護價值或基本符合城市規劃要求的舊村莊，可以確定為微改造。
而對涉及重大基礎設施建設或權屬復雜，不能實行土地歸宗後聯合改造或同一主體改造的舊村項目，可確定為政府征收儲備模式；對權屬單一，征求意見獲得村集體經濟組織成員80%以上同意改造的村，可確定為村合作改造或自主改造模式。
復建安置：
按“棟”核算要有合法產權證明
該辦法規定，片區策劃方案應綜合人口、戶籍、現狀建築量等因素，核定舊村莊改造復建安置總量。策劃方案確定的復建總量不得突破。
就不少村民關心的安置面積問題，辦法規定：住宅復建總量按照每棟村民住宅280平方米乘以改造范圍內合法的村民住宅總棟數，或以合法村民住宅建築基底總面積的3.5倍，並以不超過10%的比例上浮後核定。住宅復建安置總量不含住宅公建配套建築面積。此處所稱“合法”指有房屋產權證、村鎮建房許可證、宅基地證、2007年6月30日前的有關批準使用房屋宅基地的證明或區政府實施村民建房登記管理的證明、確認屬於一戶一宅的建設證明等。
集體經濟組織物業復建總量按集體經濟組織合法建築面積1:1核定復建量；對2007年6月30日之前建設的違法建築，按照現有建築面積2:1比例核定復建量；2007年6月30日之後建設的違法建築，不予核定。
項目實施方案拆遷安置方案合並表決
根據辦法，項目實施方案征求意見稿應當向相關村集體經濟組織、村民和相關權屬人征求意見，征求意見時間不得少於30日。全面改造項目實施方案村民表決稿(含拆遷補償安置方案)經80%以上村民(含村改居後的居民)同意後，由區政府形成實施方案送審稿，送審稿報市城市更新部門。
項目實施方案審批確定後，區政府組織村集體簽訂補償安置協議。對於住宅房屋可分期簽訂補償安置協議，每一期應當達到80%以上權屬人簽約後才啟動房屋拆除工作。補償安置協議在項目實施方案批復後3年內仍未達到80%以上權屬人簽約比例的，應按原改造方案報批程序重新報批。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150819/132823007082.shtml
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