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房地產運營模式創新:借助金融杠桿卸"重負"
??如何在現有的傳統房地產運營模式上做進一步的創新，這是上海某本土開發商內部高層薛明（化名）去年一年都在思考的問題。“地產行業現金流短缺，融資成本上升已是一個現實的問題。”薛明告訴記者。
??一般而言，傳統的房地產運營模式是，開發商向銀行借貸拍地，然後開發建設，之後進行項目銷售來回籠資金，房地產開發就是一個融資、拿地、開發、銷售的循環過程。
??但是，在薛明看來，目前房企依靠單一的銀行貸款的融資方式或已無法維繼，傳統模式亟待尋求突破。“傳統模式太重，特別是在整個行業處於下滑的當前，房企在面臨資金和運營的雙重壓力時，重模式的弊端就會放大。”薛明說，現在看來房地產行業的暴利時代一去不復返，金融環境收緊以及房地產利潤水平下降甚至趨於微利將成為常態。
??據薛明向本報記者透露，眼下如何在做強房地產主業的同時，充分整合內外部優勢資源，實現地產主業向金融產業的延伸和拓展已成為他今年最大的工作任務。
??薛明曾研究過國外同行的做法，在與不少外資同行交流的過程中他發現，不少發達國傢的房企大多是以輕資產模式為主，基金是主要的融資模式，由開發商自己來發起基金為自身開發的項目進行融資。“這樣做的好處是，可以以較少的自有資金通過資本市場的手段來撬動大量社會資金來投資項目，不僅拓展瞭開發商的融資渠道，而且開發商本身不用承擔過重的資金壓力及風險。”薛明說。
??清科研究中心分析師傅喆認為，房地產企業對房地產行業有深入的瞭解，同時擁有廣泛的資源網絡，是參與房地產基金這一投資領域的優勢所在。此外，通過這種方式，房地產企業集開發商和投資人身份於一身，將有助於其參與產業整合，助推產業升級。
??據記者瞭解，利用房地產信托或房地產基金的方式運營地產項目，從傳統重資產土融建融台中大雅土融建融的房地產開發模式向輕資產的地產金融領域涉足，的確已成為近幾年房企業務轉型的重要趨勢之一。
??近年來，包括萬科、保利、世茂等房企相繼提出向輕資產方向發展的戰略。遠洋地產曾對外表示將大力發展房地產基金，未來以持有型為主的重資產和以房地產基金合作為主的輕資產將占到公司整體盈利水平的三分之二。
??根據公開資料，早在2010年成立的盛世神州房地產投資基金中就有包括上海復地房地產開發有限公司、陽光100集團等房地產開發商的身影；2011年金地集團與瑞銀環球資產管理合作發起的房地產基金完成第一期、第二期的募集；遠洋地產與私募巨頭KKR聯合成立房地產基金，以此用作投資內地房地產項目。同年，萬通地產在公告中披露與華潤深國投信托有限公司共同發起設立萬通核心成長股權投資基金，以基金方式引入信托資金。
??事實上，從2010年開始房地產基金在國內發展兇猛。根據投中研究院對人民幣房地產基金的研究，國內人民幣房地產基金雖從2008年開始出現，但在2010年才開始蓬勃發展，當年新募基金數量48隻，募集規模271.76億元。2011年更是房地產基金井噴的一年，新募基金數125隻，總募集規模1004億元。截止到2013年末當年的總募集規模已超過1300億元。
??上述研究顯示，目前土融台北萬華土融國內房地產基金投資策略整體上以機會型策略占據主要份額，87%的機構都以與開發商模式緊密結合獲取高額投資收益為主要策略。
??但投中集團分析師李鑫提醒道，雖然近三年房地產基金市場規模每年都保持近100%的增長，但伴隨著房地產市場投資成本和現金流緊繃帶來的壓力，地產行業的系統性風險進一步上升，或將導致行業的分化。
??薛明私下向記者坦言，雖然金融模式的創新給地產企業在實際業務擴張過程中提供瞭一種輕資產的模式，但國內房企以基金合作的方式參與項目開發現在尚處於一個早期試水的階段。
??薛明去年在與一些房地產基金的LP（有限合夥人）接觸後發現，在地產調控接連出臺，行業走勢下滑，LP對行業的預期也在不斷走低。雖然2014年全年的房地產基金的表現尚未有數據統計完成，但根據清科研究中心在2014年上半年提供的信息，房地產投資在經歷2013年大爆發後在2014年已降幅明顯。募資難在去年已成為房地產基金行業面臨的一個整體性問題，房地產基金要成為房企主流的融資模式可能還需較長的時間。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-07/08035958382107092118860.shtml
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