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寶能千億資金闖入商業地產自持模式遭質疑
商業地產領域又闖進一頭公牛。
在資本市場風生水起的寶能集團近期宣佈其擴張計劃：5年1200億元建40座購物中心，全部統一自持經營。
眾所周知，商業地產是真正的資金密集型行業，即使是經營良好的自持物業，資金回收期也會長達十至十五年。
在商業地產領域隻能算是跟隨者的寶能集團，能演好這場大戲嗎？
千億之戰
"2015年，寶能集團各類物業總開發量達到3500萬平方米，躋身世界級企業。"在9月初的一場發佈會上，寶能集團副總裁吳永剛表示，集團計劃用五年時間，投資1200億元，至2018年開發建設40座購物中心，全部統一自持經營。
吳永剛表示，截至2013年，寶能已經在深圳、上海、天津、南寧、無錫等28個一二三線城市佈局，正在開發的商業項目15個，總開工面積1000萬平方米，總投資超過500億元人民幣。
"開發一個項目，樹立一座地標，升級一個商圈，繁榮一座城市。"吳永剛雄心勃勃。事實上，寶能集團隻能算是商業物業的後進者，包括住宅等其他物業形式的 成功案例並不顯赫。從公開資料上看，2002年左右寶能開發瞭位於深圳福田區的福田中港城，其後直至2007年控股深業物流集團後，才開發出總建面約5萬 平方米寶能城市廣場，2009年開發瞭位於深圳南山的寶能太古城。
當然，今年宣佈大規模投資商用物業的後進者也不乏其人。紅星美凱龍集 團董事長車建新表示，到2020年要建成100個城市綜合體。話音剛落，娃哈哈董事長宗慶後也宣佈，5年內籌建100座商業綜合體。如果將時間軸再上移， 中糧、蘇寧、長虹、京東都紛紛在商業地產大手筆投入。
然而與寶能不同，這些直接從商業汽車二順位設定年息上移到地產領域的投資者，通常握有大量的商傢資源。這使得這些後進者可以復制萬達模式，開業短期內迅速引進商傢，匯聚人氣。這在競爭激烈的"購物中心"業態中尤為重要。
"現在購物中心呈現明顯的1/2現象。"中購聯購物中心發展委員會首席專傢禹來公開表示，所謂1/2現象，指的是大型購物中心中有1/2開不瞭工，開工的有1/2開不瞭業，開業的有1/2難以盈利。"換言之，中國購物中心成功率大概就八分之一。"禹來認為。
此外，中國此前開發的購物中心大都以散售為主，甚少大面積自持，主要原因就是自持的回報率太低。廣州有著數百傢規模在3萬平方米以上的購物中心，但能夠 獲得reits(房地產信托投資基金)的商場總數不超過5傢。"不是購物中心不想到香港資本市場融資，"禹來表示，是香港reits僅僅租金回報率要超過 7%這一點就難倒瞭這些購物中心。以中國商業的標桿企業萬達集團為例，2011年底該公司持有營業物業面積近千萬平方米，但當年其不動產租金收入僅為 34.6億元，年租金回報率不到2%。
所以大部分宣佈進軍商業地產領域的開發商依舊以散售為主，自持的比例通常會低於20%，這也使得寶能此次出手頗為惹人矚目。
錢從何來
曾為萬達招商中心副總經理、現任寶能商業總經理的張春昊表示，未來5年的新建項目大多為城市綜合體，住宅以及商業街部分的出售可以帶來滾動開發的現金來源。
以寶能集團開發的深圳太古城項目為例，該項目早在2006年已經拿地，2009年率先建成11萬平方米的商業項目，以及近32萬平方米的住宅。而寶能走的依舊是自持商用項目聚納人氣，依靠住宅銷售滾動資金的萬達模式。
即便成功復制萬達模式，"寶能商業的發展主要還是依賴於集團的支持。"張春昊表示。但在寶能的對外宣稱資料中，寶能是一傢"核心資產超百億"的公司，百億企業撬動千億投資？這依然讓人頗為疑惑。
2010年以前寶能集團並不為公眾所熟悉。2010年5月，寶能集團掌門姚氏兄弟以3.5億元的價格，收購瞭ST寶誠成為第一大股東；其後又先後投入近 6億元改善業績，寶能系才鳳鳴重劃區逐漸走進公眾的視野。2012年寶能系大量吃進深振業A的股票，並觸發與深圳市國資委的股權大戰，其後成為僅次於深圳市國資委的 第二大股東。
雖然參股瞭兩大上市公司，但兩者對其資金支持並不大。在寶誠股份改善瞭業績後，也曾計劃增發募資，但未得到證監會的審議通 過。該公司2012年年報顯示，公司總資產為2.7億元，總負債為2.57億元，資產負債率高達94.83%，歸屬上市公司股東的凈資產僅為206.47 萬元，凈利潤1313萬元。而寶能持有15%股權的深振業A去年營業收入30.76億元，凈利潤6.17億元。這顯然還是杯水車薪。
按 照寶能集團的官網顯示，公司主要有四大業務類型，涉及地產的除瞭綜合物業開發外，還有文化旅遊產業，網站顯示所謂文化旅遊產業包括幾個在建的旅遊度假區以 及度假酒店，這暫時還不能為項目提供資金支持。此外就是現代物流產業，2007年的一次股改中，寶能全資控股瞭深業物流集團，寶能宣稱物流集團下屬物流園 區年銷售超300億元。這也成為地產業務的資金來源之一。
"寶能還有著一系列的金融公司，可以為地產業務發展提供支持，"一位集團內部人士告訴《中國經營報》記者，除瞭人們所熟知的前海人壽保險外，寶能集團旗下還有著深圳市粵商小額貸款公司等一系列的金融實體。
上述人士告訴記者，姚氏兄弟是典型的潮商，背後有著龐大的潮商群體。"公司一些地產項目實際上已經在跟一些潮商合作。"多年以來，潮商可謂是中國最喜歡 "抱團"的商幫，而且有著潮商間資本融通的傳統。有不少潮商很少與銀行打交道，更多是通過企業間拆借來達到資本融通的目的。
無論各方猜測怎樣，在未來5年投資1200億元建40座購物中心，對於寶能集團來說無疑是一次前景難料的挑戰。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/14422427274.shtml
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