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??第一,原來是“土地財政”,這是最簡單的、不動腦子的發展方式,也是最容易在報告裡體現GDP數值的發展方式。但這樣的增長是沒有潛在的再增長能力的。錯配就帶來瞭大量快速甚至盲目的賣地過程,和人進入城市的速度節奏以及公共服務配套的嚴重不匹配,導致這些地賣出去以後,實際上地變成房子,房子要給誰,以及以怎樣的價錢給誰,這些人要不要,這首先是一個很大的錯配。

??袁牧:剛才我們過分關註住宅瞭,其實地產也好,房產也好,不是單純一個住宅的概念。過去我們歷史上曾經一度出現過錯誤,把中國百姓的住房變成一個大的金融產品,這對老百姓而言是一種綁架。這種綁架反過來也是綁架政府,同時綁架多數的媒體。

??第三個不匹配,房子蓋得很快,但實際上沒有制造出真正有能力消費的人口。像北京、上海這些城市,如果隻計算已經出讓的土地,按照工薪階層的收入計算,需要5-10年才能消耗掉現在市場上的房子,更別說地還在賣。這怎麼能匹配呢?這是老百姓兜裡的財富,並沒有真正跟地價的增長、房價增長一樣鼓起來,這是一個問題。

??袁牧:其實今天上午我也聽到對國傢發展空間的一些分析。我們國傢未來要註重內部市場,而這個內部市場是有分級和分區的,實際上房地產並不會枯竭。而且從分析來看,未來十年、二十年當中,要進入城鎮的人口數量很多,這個市場太巨大瞭。即使現在已經城鎮化的人口,他對於住房的需求也是在不斷更新的,而且是不斷向新的更高的品質看齊。這種情況下,也面對非常非常大的市場,而不是我們單純看量的多少。

??有瞭合法平臺,這筆錢歸集起來,實際上是一個非常大的投資洪流,比政府的財政投入更有意思。這筆錢對接大量的商業不動產,會產生出更有意思的業態。我們現在的業態很單一,說寫字樓就是寫字樓,商場就是商場,無形中也限制瞭包括創客空間、創業平臺等等。其實在美國,一個不動產可以經營出很多有意思的文章,這些問題全部是關聯的。

??最近談中國人去日本買馬桶蓋,馬桶蓋不新鮮,前面還有買奶粉,再往前蘋果5000塊錢的電話,中國人隻能落在手裡50幾塊錢,大頭都是在國外。背後原因隻有一個,我們其實沒有掌握核心技術,我們沒有創新的能力,隻有去抄、山寨、復制。這樣的經濟格局維持7的增長都可怕,未來別說7瞭,可能5都沒有,必須通過創新來多元化地刺激經濟的發展。

??簡單地說,新型城鎮化要解決的很多問題都是市場跟需求不匹配的問題,我歸納為房地產跟經濟內分泌失調的問題。另外,棚戶區改造是這屆政府寄希望於在解決房地產產能過剩之中,解決房地產相關下遊行業的問題,比如建設行業、勘查設計行業、建材行業,這些不能夠因為房地產商品房的產能過剩,而導致一批行業都出問題。這些行業出問題,國傢是有大量麻煩的。

??2014年全國房地產投資縮減瞭21%左右,但是北京增長瞭24%左右。北京、上海等幾個城市,吸引瞭全國大量投資,而這種投資投到瞭土地上,使得地的價格飛速增長。去年北京土地價格增長的斜率將近70度。而這些土地、這些面粉產生的面包,跟城市大量的需求人口的購買能力是遠遠不匹配的。這種狀況下的市場化,實際上不能真正解決老百姓的住房問題。

??這三個不匹配,實際上是過去十年中國房地產的總體縮影,這些問題存在於中國680個城市裡邊的70來個城市,這70來個城市,我們特別容易解讀,縮小到50個的時候,是真正房地產行業影響經濟增長的城市,這50個裡面38個是直轄市、計劃單列市跟省會城市,隻有12、13個是東部沿海地區的比較富裕的地級市。按照行政級別來分配資源,實際上導致人口流入嚴重的不均衡,不均衡是跟著資源去的,又導致房價、地價和市場需求脫節。

??在過去的30年中,城鎮化更多集中在沿海。未來要提高中西部地區的城鎮化——2020年要解決一億人在中西部就地城鎮化。中西部就地城鎮化的主體還是西安、重慶、成都、長沙、武漢、鄭州,有一定輻射能力,人口規模500萬以上的城市,而不是就村城鎮化。

??比如好多商場,包括大大小小的商業空間,這麼多的樓,實際上跟資本市場是沒有有效對接的,房地產投資信托基金等等,在立法問題上一直是滯後的。這個問題導致什麼呢?我們社會上這麼大量的民間資本,為什麼我們經常說高利貸,放來放去都是因為我們沒有給它一個合法的平臺。

??剛才說城市化率已經達到50%多瞭,但是戶籍人口才30%多,中間差的都不知道是什麼人。這些人很大一部分買不起城市裡的商品房,或者也沒準備在城市買商品房,但是也沒地方住。這也是一個很大的錯配的問題。

??沒有產業支撐的城鎮化就是耍流氓

??第二個必然,我們這個社會的就業層面,不可能再靠不產生就業崗位的一些壟斷企業、消耗型的企業,或者隻靠賣地的行業瞭。年輕人的就業觀,在這個關頭其實也發生瞭變化。原來要不然就進入鐵飯碗的國企,要不然就去考公務員,當然也是鐵飯碗。這樣一個社會,年輕人都不想創新,就想找鐵飯碗,這個國傢實際上很危險。

??再回到城鎮化,其核心是要有產業支撐,沒有產業支撐的城鎮化是耍流氓的,我們把城市設定標準為50人,這樣中國的城鎮化立馬是97%以上,有意義嗎?沒有意義。事實上大慶也好,包括總理建地貸款屏東高樹建地貸款提倡創新創業,也是房地產發展的契機。對中國的房地產業和城鎮化可持續發展,還是要回到產業發展,產業發展就是要創新創業。

??第三個必然,現在城市裡有大量可以盤活的資產,這些資產閑置在那,什麼價值都產生不瞭。把它拿出來,這就算是一種社會公共投入。這個投入其實沒有什麼更新的投入,因為這些玩意已經在那,爛在那兒,應用效率也很低,不知道怎麼弄。

??年輕人不想創新隻想找鐵飯碗國傢就很危險

??目前房價、地價與市場需求嚴重脫節

??中國有一個非常大的房地產空間,是一個大金礦,沒有被挖掘,就是不動產。今天說到房地產,你問問馬路上的開發商,所有人都會告訴你買地、賣房子,蓋個商場也想哪天趕快賣瞭。蓋個寫字樓,也想著哪天趕緊賣瞭。全部都是賣。就是買地、賣房子,隻會這兩招。

??房地產行業還有8到10年的大量需求

??毛大慶:我要補充一點關於房地產整體的概念,剛才談瞭很多,包括棚戶區改造都是房地產。中國還有一個非常弱的,跟發達國傢沒法比的,就是不動產經營。



??房地產市場不會枯竭

??第二個一億人——解決一億農民工城市落戶的問題。新型城鎮化當中,很重要的是以人為本的理念,內涵是解決人背後公共服務均衡化的問題,說白瞭就是戶籍要落下來,教育、醫療、養老要均衡,別讓農民工和市民差別太大。現在城鎮化最新的指標是接近55%,但是戶籍城鎮化隻有36.67%,相差17%、18%個點,希望未來能夠推動一部分人戶籍落地,解決城鎮化均衡的問題。未來一年有一千多萬人口能夠戶籍落地,當然這需要資金的支持。

??第二,公共服務配套。這是新型城鎮化一個很重要的問題,剛才說到三個“一億人”,怎麼讓已經進入城市的這些人,真的變成城市人。已經進入城市,沒有拿到戶籍的人是什麼人?要給他們提供教育、醫療,不至於變成貧民窟,要給他們相應的城市配套功能。這部分實際上也需要政府的投入和大量的精力花費。

??樂居註:著名經濟學傢、盤古智庫理事長易鵬,盤古智庫學術委員、全國工商聯房地產商會副會長、萬科前副總毛大慶與盤古智庫學術委員、清華大學教授袁牧做客新浪財經《改革問道》線下沙龍時指出,城鎮化的核心是要有產業支撐,沒有產業支撐的城鎮化是耍流氓的。中國的房地產業和城鎮化的可持續發展,還是要回到產業發展,產業發展就是要創新創業。

毛大慶樓市還有10年大量需求

??美國是另外一個極端,美國由於太活瞭,金融就出來次貸危機,圍著一個不動產出現70、80種金融產品,拿來抵押來抵押去,我們是另外一個極端,什麼都沒有。把這個金礦打開,中國不動產價值爆發出來,中國房地產有一次新的飛躍。我根本不認為這是往下在拐,恰恰應該是要往上拐,但是沒拐到地方上。

??第三個一億人——一億人棚戶區的改造問題。現在中國資源枯竭,有些老城中的棚戶區需要改造。既是民生工程,也是經濟抓手。在棚戶區當中的一波人,如果不處理,容易成為拉美地區的貧民窟。棚戶區改造,能夠穩經濟,還能夠推動經濟的發展。三個一億人是不同的維度,是2020年城鎮化的重要的指標。

??毛大慶:最近大傢看到瞭一種前所未有的現象,中國有這麼多人在談創業,這也是到瞭歷史的必然。有三個必然:

??第一個必然是,我們經濟發展的格局如果再不是一個創新型社會來驅動,真是死路一條、死水一潭瞭。原來就這麼幾招,要麼是房地產,要麼是壟斷型、消耗型,別的什麼都沒有瞭,沒有任何一個東西給未來產生增長。

??未來要解決一億農民工的城市落戶問題

??國務院這次大力度的談創業,總理帶頭,總書記號召萬眾創新,具有重大戰略,這是改良國民性的一次革命,都不是改良經濟,是改良國民能力的一次重大的戰略舉措。這是第二個必然。

??第二個錯配,我們老說房地產價格飛漲,土地價格飛漲,地王頻生,實際上這個問題隻出現在很少量的城市。過去說70個城市調控房地產,實際上真正有問題的恐怕也就10來個城市,甚至今天隻剩下個位數的幾個城市。

??關鍵的問題是怎麼樣來刺激,拿什麼東西來幫助,最後怎麼成果轉化。這個事情不是一蹴而就的,如果不花5年、6年乃至10年工夫是見不著成果的。其實現在做這個事情都晚瞭,如果十年前做這個事情更好,再過十年,中國真的進入老齡化社會快速通道的時候,再激活一個國傢的創新能力是非常困難的,時不我待,問我為什麼要幹這個事情,是各種風口集結在這個地方,我是應該幹這個事情的。

??但存在什麼問題呢?首先,我要澄清並不是房地產這個行業沒有“做頭”。但是過去十年快速增長的過程中,實際上房地產行業跟市場的錯配現象越來越突出。錯配表現為三個問題:

??易鵬:事實上盤古智庫在“兩會”前組織瞭8場閉門的不同層次的創新創業研討會。我們感覺第一,不創新創業無路可走,整基本存在共識。第二,要想創新創業必須找到方法支撐。第三,要想創業創新升級必須有資源累加。

??毛大慶:說房地產拐點說瞭好多年,拐點論不是近一年兩年提出來的,我從來不認為這個行業有拐點。中國房地產業需求量很大,再加上還有大量人口的城市化落地問題需要解決,說房地產行業還有8年到10年的大量需求,一點都不為過。

內容來自sina新聞

??大傢實際上都想問房地產是不是到瞭拐點,很大原因是很多房主把地產作為金融產品來看待,但是我想將來總有一天會出現一個大的拐點,這個拐點就是住房將來不見得還能變成金融產品。但是我們所有的不動產,都可以成為金融產品。這個社會才是一個相對穩定的社會,而不是單純隻把住宅變成金融產品。


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??易鵬:中國的城鎮化總體不是非常均衡,當然不均衡也是城鎮化的特點。像北京人多得擠不過來,但是中西部廣大地區基本上是鬼城、空城。這種局面有一定的合理性,但畢竟會造成資源的浪費。國傢要考慮國土安全,進行合理的空間佈局,適當在中西部配置人口是必要的。

土地二胎融資新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-11/15155992555261104275730.shtml

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