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??任志強認為,中國房地產市場還有十多年高增長期。國土資源部航測的房地產數據是230億平方米,取200億平方米計算。如果中國70%-80%的人口轉移到城市,現在一年竣工住宅10億平方米,大概還需15年至20年,才能滿足城市化的需求。

??例如,萬科從專業做住宅的開發商,進入到別人做瞭幾十年的商業地產領域,這就是萬科的新課程,需要努力學習。不動產經營不見得就是商場、購物中心,隻要客戶需要的東西都可以做,未來要去創造新規則、尋找新夥伴。這就是革新。

??王廣斌從學術的角度分析,經過上個十年的發展,對企業影響最大的因素已經從“市場和客戶轉變為技術”,尤其是信息和通信類技術將帶給傳統行業顛覆性的變化。此外,新的技術介入之後,亦會產生新的需求。

內容來自sina新聞

??毛大慶作為開發商表示,2014年行業的困境本質上是因為供需關系發生瞭變化,中國房地產商們必須要走出原有的舒適空間,促進中國地產市場從初級向中高級發展。

??李文傑同時也是北京市房地產中介協會的會長,他計算,過去吸引一個客戶到場的成本,從幾十元到幾百、幾千元不等。過去營銷的方式就是在媒體發佈廣告,然後上街去派單、進商場去促銷等,現在逐漸被互聯網速度快、成本低的傳播所取代。

??毛大慶附和稱,變化肯定會發生,開發商這個角色,等社會分工更專業化之後,就是高效的整合資源的機構,不可能像現在這樣動輒需要成千上萬的員工。

??客觀上,這也意味著中國的房地產正在由快銷型低級形態向更高級別進步,多元化的不動產業務開始步入房地產的主流舞臺。

??他稱,真偽電商的本質差異是交易,如果做電商看不到交易,就是偽電商。如果隻是為瞭幫開發商收錢、做開發商的錢袋子,開發商給你5%傭金,這種電商是毫無意義的。

??在2014年11月26日晚舉行的“《財經》年會2015:預測與戰略”有關房地產的夜話專場論壇中,華遠浩利投資股份有限公司董事長任志強、萬科北京高級副總裁毛大慶、中原地產COO李文傑、房多多網絡科技有限公司COO曾熙與同濟大學經濟與管理學院副院長王廣斌對地產行業的現狀與未來進行瞭探討。

??毛大慶認為,客戶變瞭,搗騰房子的人沒瞭,但是大量的實際用戶仍然存在,剛性需求、改善性需求仍然存在。

??在他看來,開發商都不得不“走出原來的舒適空間”。在過去的黃金十年,他們從不考慮去哪裡尋找客戶,不考慮房子是否賣得出去,“一直這麼玩,玩著玩著發現供求關系變瞭。”即供不應求逐漸轉變為供大於求。

??任志強分析稱,數據顯示,京津冀一體化的人口總數接近1億,未來接近1.3億人,人口基數非常大。

??李文傑從中介的角度觀察說,2014年是整個房地產服務行業,包括二手房、一手房、媒體、網絡等都非常糾結的年份。

??他認為,如果從客戶多次來訪、簽約到交房的總成本降低瞭,對交易雙方來講都是雙贏。

??但是開發商必須要轉換思維。2014年,萬科不斷到高科技、服裝行業參觀取經,發現別人每件產品掙幾十塊錢再正常不過。

??而政府的人口規劃已然過時,就北京而言,2020年北京城市規劃是1800萬人,到目前為止國土部門按照1800萬人規劃土地,土地是按照人頭算。但是2008年北京已經超過1900萬人,到現在為止常住人口是2300萬。

??他認為,這個變化才是導致房地產、傳統行業變革的真正因素,並且會從此形成新的常態。

??曾熙稱,作為新興地產電商,房多多希望通過技術升級重新去定義一些在房地產營銷服務鏈上的流程,通過流程重新定義,讓效率變得更高,進而讓市場參與者(買房的、賣房的和中間服務商)都獲得更高價值。

??正如毛大慶所言,供需關系的轉變使得開發商新北瑞芳農地貸款突然意識到,“渠道爭奪和客戶爭奪成瞭一件要命的事。”而傳統渠道商又因為互聯網技術崛起,迅速被新興的電商公司攻城略地。

??對於新、舊中介之間的沖突與融和,他表示這個過程或者由傳統產業主導,或者由互聯網企業主導,中間需要資金和技術的整合,是漸進的。

??“房價沒有不漲的,從長期來看房價一定是漲的。”任志強說。

??萬科的毛大慶稱,行業普遍焦慮的原因是房地產的基本面發生瞭變化。互聯網雖然炒作的兇,但是管不瞭飯吃,也蓋不出房地產。

??為什麼2014年冒出來這麼多新思維?在他看來,就是因為買方擁有瞭市場主導權,對賣方而言,如何精準找到客戶變成重要問題。

??毛認為,開發商必須革新,並在革新中不斷學習。

??他表示,房多多現在跟開發商合作所有的項目都有對等條件,合作這個項目房多多為賣傢帶來多少客戶、賣瞭多少錢,“這個承諾不實現我是虧本的,我是對結果負責的”。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-20/07345963085823007310542.shtml

??曾熙解釋稱,正是因為市場冷淡,開發商從過去坐地收錢到現在變得關註客戶,獲客成本變得重要,而房多多比傳統中介成本更低,這是其業務快速增長的原因。

??渠道商變強勢

??他表示,用商業來取代住宅是個偽命題。從最基礎的土地供應上看,全國的土地供應永遠是三七開,即商業地產三成,住宅地產七成。而根據投資數額,住宅也占到70%,因此不存在住宅轉向商業地產一說。

??2014年前十個月,一線城市交易量大幅下降、價格上漲乏力,二三線城市陷入低迷的去庫存期。為此,開發商們都在尋找出路,有的從單純做住宅轉向商業、旅遊和工業地產等,典型如萬科;更多的選擇走出國門,尋求海外市場,包括萬科、綠地和萬達[微博]等;還有的試水跨界化,從房地產進軍到糧油、礦產和資源,例如富力地產、恒大等,同時幾乎所有開發商都在或多或少地進行互聯網化嘗試。

??來自傳統中介的李文傑認為,新技術的應用、研發和興起勢必極大促進傳統行業的效率,地產中介作為經紀服務行業必須學習采用新技術。

??再加上政府高價賣地。2014年北京賣地收入1800多億元,馬上超過2000億元,四個直轄市總計超過6000億元。北京供應的土地不到計劃的70%,但收入水平已經超過瞭2013年和2012年全年,“這麼不好的年頭一線城市土地收入也增長瞭57%”。

??目前為止,房多多平臺全國佈點城市40個,通過移動互聯網的工具從找客、帶客、與現場開發商的對接和最後確認交易,完全實現系統化運作,經紀公司帶來客源、成交以後可以做到七天內結約。

??在現場,用戶交瞭傭金,帶客經紀人可以在一天拿到錢,整個交易過程都是通過互聯網平臺實現的。

??2013年,房多多的交易規模是300億元。2014年,市場整體向下,但房多多的交易規模是2000億元。

??同毛大慶相比,任志強對住宅地產的後市尤其是房價走向更為樂觀。

??來自創業地產電商的曾熙表示,房多多的想法就是通過工具的升級(新技術、新方法)去重新定義房地產行業的某些流程和規則,提高這個行業的運行效率。他稱,房多多今後在技術上會不遺餘力地投入,成為業內技術升級率最高的企業。

??他稱,這個行業發生瞭非常大的變化,行業的價值鏈在移動,但是誰都不知道在往哪個方向移動,是往交易方向去移動,往信息傳遞方面去移動,還是往安全方面去移動。

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??而對於被擠壓的傳統渠道來說,新技術的應用、研發和興起也勢必極大促進其效率。“我們自己在嘗試用互聯網來降低我們的成本,提高我們的運營效率。”

??而互聯網思維就是使得生產者和客戶之間信息更為對稱、更為扁平,能打破銷售壟斷,讓銷售更加透明,更易於評價。

??曾熙則解釋稱,房多多是做平臺,不是做中介公司、代理公司,不會跟中原地產搶生意。

??他認為平臺市場足夠大。中國房地產市場的規模,新房8萬億元,二手房10萬億元,同時基於房地產周邊服務,例如金融、傢居,這些產業加起來是20萬億元以上的市場。

??開發商的未來

??供需基本面變瞭

房地產變革時刻主導者並非政府而是市場

??“我們要學會做小買賣,要懂得周轉率、投資回報率這些概念。80%的房地產員工仍在過去的舒適空間,從來沒有關心這個問題,做慣瞭大生意,一上來就想賺幾十萬元,做一筆交易掙幾十塊錢誰肯幹?這在今天肯定是行不通的。”

??2014年地產行業的冷清是否再一次來自政府的管制或者互聯網電商的沖擊?

??李文傑表示,開發企業都在提轉型、提創新,但絕不是從賣住宅到賣商業地產就是創新。在他看來,未來開發商要從制造業轉到服務業,從蓋房子、賣房子,變為運營房地產,把服務和增值做起來。

??他認為,2015年一些庫存壓力大、負債率高並且資金周轉困難的開發企業可能會被整合,大開發商相對來講整體指標較好,可以做整合者。

??曾熙也認為,開發商這個群體集中度會越來越高,中國前20強開發商市場份額目前是30%左右,未來萬科這樣的企業,房子會越來越好賣,公司也會越做越大。


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??他因此判斷,北京房價絕無可能下降,短期房價的波動就是政府非要把房價控制在“合理的”范圍內,控制房價最壞的就是幹擾市場,當價格被控制的時候房子一定被蓋得最爛。

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