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林鋒：買賣房屋的過程中就像你們這個例子，就是說這個產權是什麼樣，現在目前除瞭小產權以外還有軍隊的房不能交易的，第一個是這個房子能不能進行流通，第二個就是產權，這個人有沒有權力賣這個房子，比如說夫妻共同財產的話應該夫妻雙方共同同意的才行，比如說他可能拿父母的房拿去賣掉，中介這邊很多時候是格式合同，盡量不要按中介的合同走。凡是格式合同肯定是有利益系統提供格式合同的一方是有理的，每個中介有每個中介的花招，這個需要律師來具體的分析。
李光昱表示，從純粹的法律角度來講，即便這個合同約定的條款有違國傢的法律政策，但並不等於裡面的違約條款都無效，也不等於糾紛的解決機制無效。換句話說，即便這個合同因為某些原因變成無效合同，不等於當事人不能依據這個合同去主張相關的權益。更何況鏈傢地產作為專業的地產機構，假設鐘先生說的是真實的話，那麼就必然沒有盡到審慎的義務，除瞭要返還相關的錢以外，鏈傢還需要承擔民事的賠償責任。
鐘先生：從鏈傢的介紹，鏈傢法務什麼的人他也去分析，對他來說他認為這個房子本身的屬性這個合同不成立，這個合同本身買賣這個東西根本不是屬於他的合同范圍內的，他賣的說是私藏的不是私藏的，所以我們現在合同是無效合同，所以他要跟我爭執他說他們可以做到這一點，說你可以去告他，包括後來跟鏈傢客服打電話他也跟我說他說贏的面還是比較小的，但是我沒法說服你不去告你可以去告變成這樣瞭。
鐘先生：這個房子在周邊是賣450萬左右，他當時的房子是420萬，但是他的房子房齡是比較長的，所以我們覺得這個價格也是屬於正常的，簽字的時候我就帶瞭3萬塊錢的定金，但是鏈傢地產的中介經紀人說你還是交30萬吧，這樣的話業主違約他要賠你錢，大額的定金來鎖定這個賣主，然後我沒有辦法就又給他30萬塊錢。
鏈傢地產出售小產權房 買傢30萬定金無處尋
據經濟之聲《天下公司》報道，在北京、上海等地方國五條細則出臺之前，二手房交易火爆異常，因為各方成交心情迫切，更導致不少房屋中介的交易亂象叢生。3月上旬，北京的鐘先生(化名)準備不動產二順位設定利率多少免費諮詢試算趕在國五條細則出臺之前再買一套房子。鐘先生在網上找到瞭一套鏈傢地產[微博]的房源，不僅價格比周邊房源略低，而且房主持有已經滿5年。
簽約就要支付全額的中介費，即便霸道，但鐘先生急於買房還是忍瞭。不過就在他忙著籌錢時，鏈傢地產的經紀人卻送來瞭一個壞消息：房子有問題不能上市交易，但鐘先生已經交上去的定金和中介費卻沒說退。
鐘先生：我們要籌備錢瞭嘛，我就把我的一些投資還有什麼的都收回來瞭，影響還是挺大的，好多錢是屬於之前不到期的我就變成活期瞭都抽回來瞭，後來第二天的時候打電話說這個房子有問題，去建委核查的時候建委說房子不能賣，但是我們當時問他的時候，中介說已經核查過瞭是可以賣的，當時根本沒提到退錢的事中介費也沒有說要退給我，隻是說馬上再中古機車貸款人條件二胎年息給我找另外一套房子。
鏈傢地產經紀人表示，鐘先生要買的這套房是鄉產房，也就是小產權房，不能上市交易。而根據定金合同，甲方要保證房屋無瑕疵屬於資產可以上市交易，還註明如果任何一方導致交易不能進行，要追究相應的違約責任。鐘先生找律師咨詢，律師認為可以起訴鏈傢，要求賠償30萬。但鏈傢的客服卻很平靜的告訴鐘先生，你可以去告，但我們視這份合同無效。
鐘先生準備好30萬元定金，找房主簽約，當時二手房交易火爆，很多中介都在搶同一套房子，也有很多新買主會坐地起價。為瞭保證價格不再被哄抬，鐘先生和中介開車將房主帶到其他地方完成簽約。即使時間匆忙，鐘先生還是反復和房主、中介確認，房子的屬性是否可以交易。當時，房主和中介都承諾沒有問題。隨後，雙方以420萬簽約，鐘先生又按照合同要求，全款支付鏈傢地產12萬的中介費。
鐘先生與鏈傢地產交涉十多天，不僅30萬定金和12萬的中介費沒拿回來，還錯失瞭買其他房子的時機。無奈之下，鐘先生隻好答應與鏈傢和解，放棄起訴，拿回本該屬於自己的錢。另外，鏈傢承諾給他兩萬的賠償。鐘先生說，拿回錢的過程也很緩慢，至今12萬的中介費以及兩萬元的賠償都仍然在審批中。
鐘先生：12萬應該第一時間給我，他的責任我管你跟誰審批你應該有一部分錢作為一個流動的或者是窗口上的一個錢，比如說我發現這件事我是完全無責任的，你就不應該讓我等你們簽字，現在如果打電話說我們的審批當中這個錢會給你的，但是中間有十個人在審批，我們消費者尤其這種客戶在裡面是弱勢群體，你拿五百多萬甚至拿其中的2.7%作為中介費，但是這裡面根本就保護不瞭你任何的權益，因為它的合同裡面經常鏈傢是免責的，因為鏈傢地產收的中間費是行業內最貴的，但是提供的服務不是最好的比如說像這種最基本的你要保證你的房屋是可售的。
面對這起事件，北京昆泰(廈門)律師事務所林鋒律師提醒，國五條細則出臺前後，房屋買賣糾紛不少，購房者一定要註意三個方面的問題。
鐘先生：這也是非常霸道的，我第一次買房的時候是在我愛我傢買的，那個時候買房的時候是分3次付清，初付還有是中款還有尾款，但是2、3月份的時候賣方是市場嘛所以中介跟著也就非常囂張，根本不允許你，我隻要落筆簽字就必須先支付12萬，所有都支付完瞭。
嘉賓主持李光昱解釋，我國土地所有制是兩級土地所有制，一類叫做國傢土地所有制，比如所有城市土地還有屬性定義為國有的土地，除此之外還有大量的土地是由鄉村集體所有的，屬於集體所有制。這裡面就會產生矛盾，國傢把土地收歸國有用的是很低的價格，但是賣出去賣瞭很高的價格，而對於這些鄉鎮來講，一塊大利益被國傢拿走瞭，自己無法從中分享到相關的利益，所以很多地區鄉鎮就自己開發瞭很多地產的項目，這實際上涉及到中央和地方在權益上的競爭和矛盾。
在這種情況之下地方政府賣的這些地，實際上按照我們國傢現有的法律是不能得到認可的，也就不能得到相關的保護，這就是所謂的小產權。
國傢一直在對小產權房進行清理，但是收效很甚微，主要是由於各級政府之間內部存在矛盾，像鐘先生所買的這套房屋就存在這個問題。如果大傢都能夠履約就沒有任何問題，但是如果有一方不履約，就無法從現有國傢的司法體系中獲得相關的保護，即上文中提到的無效合同問題。
內容來自sina新聞
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-06/08442061581.shtml
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