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內容來自sina新聞

靠房產稅難以抑制房價 房地產發展應該兼顧民生

  十八屆三中全會提出,構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房體系。我們認為,這裡"為主"的含義就說明不是"單一"的。我們從十八屆三中全會的提法中可以領悟到,那種"保障住房由政府管,高檔住房由市場管"的這個說法是不對的。

  房地產發展應兼顧民生

  所以我們認為,僅對房子分類是不行的。應先對居民分類,在此基礎上再對房子分類。所謂對居民分類,就是什麼樣的人,政府對他有什麼樣的責任和義務去解決他的住房問題;然後,不同類別的人用不同類別的房子去解決他的住房需求。哪些人是公租房,哪些人我可以把產權給你,但房子必須是小的,同時又符合最基本住宅條件的。對居民分類後,用不同類別的房子去滿足不同類別的居民的住房需求。我們認為,這類政策將會比現在註重住房分類,而不註重居民分類的政策效果會更好。

  第三是房價。 這麼多年,政府出臺瞭很多政策,往往都是以抑制房價上漲為目標,都是把房價作為出臺政策的目標。而且每次政策出臺的時間,都是在統計瞭房價上漲速度比較快的時候。但事實上,目前的房價指標統計並不科學。現在經常說一段時間,比如說一個月這個城市一共賣瞭多少房、多少錢,把總的錢數除以總的面積,就是這個月的房價。

  (作者系國傢稅務總局原副局長,北京聯辦財經研究院院長,本文根據作者在復旦大學地產金融同學會新年論壇演講整理,標題為編者所加)

  其次是規劃問題,這個非常重要。從上屆政府就提出,全國計劃3600萬套保障性住房,而且要給各地分計劃實施。但有些地方把保障性住房的規劃設計到瞭離城市很遠的地方,也沒有很多配套措施,公共設施很差,結果很多人不去。還有些地方把保障性住房蓋得太密集,容易形成社會管理上的薄弱環節。

  五項具體建議

  我認為,真正的房價指標統計是同樣質量、同一性質的房子。

  但要想定位一個具有時間性的指標,每一個時間點的統計數據必定是同一個質量的統計對象。而現在的辦法是,比如說這個月房價上漲瞭5%,但如果這個月低檔房賣得多,高檔房賣得少,統計出來的房價就是降的;同樣,這個月房子都降價瞭,但如果說高檔房買得多,低檔房賣得少,統計出來的數據就是房價漲瞭。也就是說,這個指標可能產生與實際不符的誤導的信號。

  靠房產稅抑制房價、防止泡沫,是完全得不到數據支持的。世界銀行對於各國房地產的分析報告表明,所有房產出現泡沫的案例中,最典型的就是美國的金融危機。美國金融危機就是從房貸開始的。實際上靠房產稅抑制房價上漲,抑制房價泡沫很難做到。

  在這種情況下,如果想讓房價低一點,統計的時候就把便宜的房子多統計一些,貴的時候少統計一些;若想房價漲幅高一點,統計時就可把高價的房子多統計一些,便宜的房子少統計一些。因為每個月銷售多少面積,銷售多少錢,時點是沒有一個標準的,是以簽約算還是以付款算,還是以其他算。因此現在的房價統計,在相當的程度上有人為可以調控的空間。信號不科學,同時還可以人為調控,所以很多政策如果以這樣一個房價指標作為前提來出臺,那就可以想象政策一定會有很多的誤判,因為信號失真。

  首先是房地產行業的性質。其性質應該包括兩個方面:一方面是民生的性質;另一方面它也是國民經濟發展的重要領域和行業,現在甚至說是重要的支柱行業。但這兩個該怎麼平衡?多年來經濟領域一直有經濟增長和改善民生孰輕孰重的爭論。我的判斷是,住房政策前幾年主要的偏差是過多強調經濟增長,而忽視改善民生。截至2012年人口普查,全國有1700萬戶人均面積低於80平方米,有2800萬戶的住宅沒有自來水。

  我的建議是,要控制房價上漲或籌集財政收入,應該在銷售環節征收一個消費稅。其中,包括稅率、稅基等完全可以由中央政府授權地方政府來決定。

  我發現,有的地方保障性住房蓋瞭以後還有空置的現象。一邊是基本住房條件達不到,但另一邊卻出現保障性住房空置,其中很重要的原因就是沒有規劃好,沒有相應的公共設施,特別偏遠。所以我們提出來,規劃是非常重要的。不能因為政府投入瞭財政資源,土銀行代號查詢二胎年息借貸增貸轉貸地便宜,就把規劃做成這個樣子。

  我認為,基本保障住房以政府為主,市場為輔;高檔住房以市場為主,政府為輔;其間的各類住房依次按檔次劃分,越是低檔的,政府發揮的職能就要大一點;越是高檔的,市場發揮的職能就要重要一點。

  其次是政府和市場在其中應該發揮什麼作用?有種意見認為,保障的房子應該由政府負責,其他的房子應該由市場負責。我們認為,這樣的提法有點似是而非。不管什麼樣的住宅,政府和市場都應該發揮它的職能定位。即使是市場化程度很高的領域,政府的規劃非常重要。如果政府把比較少的資源投入到普通住房, 更多的資源投入到高檔住房,這就是政府職責的偏差。

  首先是有關住宅分類。我認為,對於住宅的分類,過去的分類有很多是不夠科學的。比如說經濟適用房,按理解這是一種比較低價的房子。對房子定位瞭,但誰有資格來買這類房子,往往是不嚴謹的,所以出現瞭很多生活水平、收入水平還不錯的傢庭去買經濟適用房。實踐已經證明,政府對經濟適用房投入的資源不少,但效果很有限。

  此外,房價裡面沒有地段因素。其實現在的住房,地段對價格的影響超過瞭住宅建設成本的影響。一個房子賣得便宜還是貴,地段的影響超過瞭房子本身的面積和質量的影響。我們現在的房價裡根本就沒有地段因素,所以這個信號和實際就是偏離的。

  第四是限購。限購是繼稅收、房貸首付比例、房貸利率等很多政策以後,政府實施的一個行政手段,力度比之前的政策都大。但我認為,目前中國國民經濟整體處在產能過剩的狀態,鋼材(3411, -36.00, -1.04%)、水泥、玻璃(1281, -13.00, -1.00%)都是屬於建築的基本材料,都處於產能過剩,而另一邊我們還卻在用行政手段去限制需求,從總體上不符合中國當前國情。

  我們限制的應該是無效需求。比如說沒有錢買的,杠桿特別高的。但如果是有效需求,為什麼要抑制呢?現在是不管有效和無效,一律都限瞭。我認為, 這個政策是不夠完整的。對於有效需求,不應該限,反而是應該釋放出來,來解決產能過剩問題,增加經濟發展的動力。所以對於限購政策,不加區別的限購和現在國民經濟發展總的方向是不一致的。

  第五是關於保障性住房。搞保障性住房原本主要是解決低收入傢庭的住宅需要。但是中國不同地區不同城市,居民的收入水平是不一樣的。我建議,保障性住房不要以一個地方的低收入的比例來安排,而是要以居住的條件作為制定計劃的依據。前面我講的人均居住面積低於8平方米的,沒有自來水的,廚房廁所都沒有的居民,都應該列入保障性住房的計劃中。如果這個地方沒有這樣居住條件的居民,那說明這個地區保障性住房解決瞭,可以不再建設保障性住房。如果有的地方這種居民多,就可以延長完成計劃的時間,對於特別困難的地方,財政應當給予傾斜。

  所以,保障性住房制定計劃,不要以人口比例來定,而是以目前城鎮居民居住條件達不到最低住宅水平的為依據,有多少,算多少。這樣就比較符合各地實際。

  幾年前,我就提出過,住宅的問題不能分兩類,應該分三類。保障性住房計劃以外的相當一部分居民,也屬於偏低收入者,若要完全按照市場化的形式來解決他們的住房問題是不現實的。所以我當時建議,要再分出一類,即普通住房。

  按照三類來分就是,保障性住房是限價限購,對於共有產權房,控價控購;如果這兩部分明確瞭,剩下的房子,放開價格,放開購買,不做任何限制,充分發揮高檔住房在市場調節、政府收取財政資源方面的功能。

  靠房產稅難抑房價

  上述兩點有點務虛,下面則是一些具體建議:

  在國外,房產稅是解決最基層政府提供公共服務的問題。在中國,土地是國有的,房屋是私有的,征房地產稅的話,一個征稅對象,一部分財產是私人, 一部分財產是國傢,這個怎麼收。此外,土地是增值的,房屋是貶值的,今年征瞭,明年再征的時候,那麼土地所有者是否要多征收點,住宅所有者是否能少征收點?

  此外,試點的方案,理論和法理上可以模糊點。但搞房地產稅立法,是需要理論和法理依據的。銀行汽車貸款利率

  所以,我認為,任何一類性質的住房,政府和市場都要發揮作用。隻不過住房的標準越高,市場化作用的程度越高,但是政府仍然發揮作用,包括稅收政策、土地資源的投入等。同樣的,保障性住房在各種住房中的檔次比較低,但市場也會發揮作用。

  對於房地產政策,我們限制的應該是無效需求。比如說沒有錢買的,杠桿特別高的。但如果是有效需求,為什麼要抑制呢?現在是不管有效和無效,一律都限瞭。我認為,這個政策是不夠完整的。對於有效需求,不應該限,反而是應該釋放出來,來解決產能過剩問題,增加經濟發展的動力。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-11/07592602419.shtml

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