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內容來自sina新聞

  土地的非市場化是 "樓市亂象"一直無法根治的原因,房價長期以來隻漲不跌、樓市調控"屢調屢敗"、供求失衡;若源頭上的土地無法實現市場化,我國房地產行業就無法實現市場化發展。近年來,樓市在市場化道路上進展之所以並不順利,甚至有滑坡跡象,突出的就是各種限制性的行政幹預不得不登堂入室,這事實上是上遊土地非市場化造成的。

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  首次對土地財政 "摸傢底"式的審計已經在全國范圍內展開,筆者認為,本次審計應當從促進房地產市場化的角度出發,從房地產源頭--土地入手,徹底清除阻礙房地產實現市場化的最後一塊堡壘,以市場化來破全局改革的難題。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-27/08252883549.shtml

  (作者為深圳市房地產研究中心研究員)

  作為生產要素,工業用地低地價,造成很多產能過剩行業的擴張在不可能的情況下成為可能,僵屍行業和企業難以退出,環境污染和銀行風險突出,產業升級舉步維艱;以土地撬動社會融資,進而實現政府舉債,帶動項目開發和全社會固定資產投資的經濟增長模式,讓地方政府利益化、公司化,距離公共服務型政府漸行漸遠。土地非市場化,造成政府直接插手區域開發和工程項目從立項、規劃,到招投標、建設材料采購,再到建設和運營等各個環節,政府越位幹預市場,開發和建設過程不透明,腐敗問題嚴重。

  工業用地領域的非市場化,源於地方政府做大經濟規模、稅收規模、獲得良好政績考核和直接插手政府項目等方面的考慮。工業用地價格優惠,甚至減免地價是各地方政府提高招商引資競爭力,吸引國內外知名企業進駐本地的最佳手段。盡管犧牲瞭地價,但建設工業園區,引入知名企業,上大型生產或城市項目,再輔之以銀行貸款的支持,通過用地出讓帶動項目投資,能夠在短期內獲得固定資產投資增長、經濟和稅收增長、城市面貌改善的綜合績效,這是最受地方政府青睞的土地利用方式。

  工業用地低地價、甚至免地價,一方面造成瞭工業用地低效利用。我國工業用地綜合容積率僅為0.6,土地資源浪費嚴重,造成住宅用地相對短缺;另一方面,城市"攤大餅"式擴張造成政府無力同步供給基礎設施,城市擴張超前於基礎設施建設,城市各類新區和開發區淪為"空城"或"鬼城"。

  土地長期非市場化運行,固化在土地和房地產上的一些地方政府行為亂象就無法避免,如地方舉債失控、抵制國傢調控、熱衷於以土地搞大型項目開發、熱衷於搞開發區和新區、老百姓需要的公共服務長期滯後等。地方政府在土地和房地產領域出現的上述亂象,與我國當前改革的重點領域密切相關。

  地方政府在工業地價上的損失,在住宅用地上得到瞭彌補。住宅市場化改革,讓終端住房消費和投資異常活躍,這直接帶動瞭前端土地 "招拍掛"環節地價不斷上升。2004年樓市大發展以來,50個主要城市"招拍掛"住宅用地價格翻瞭5~8倍,遠高於同期住宅價格3~5倍的漲幅。土地財政是由住宅用地高地價和工業用地規模化組成的,前者是地方政府的"第二財政",也是樓市亂象和高房價的罪魁禍首,政府推高住宅商業地價和房價具有內在激勵,而後者是地方政府實現政績、經濟增長職能的"最佳載體"。

  即便是由住宅用地"招拍掛"獲得的高額土地出讓金,由於在支出上沒有硬性約束民間二胎 民間二胎房貸,長期在預算外運行、操作空間大、不透明,除瞭彌補拆遷補償費用,絕大多數用在瞭補貼工業園區基礎設施建設、政府平臺註資、基礎設施前期投入,而以土地出讓金啟動的一些公共服務類項目,往往呈現"高大上"而不符合老百姓的實際需求。

  從本質上講,土地已經成為地方政府實現政府經濟和收入增長目標的工具,非市場化是出於這些目標實現的方便而有意為之。本輪土地審計的目標之一要放在土地供應完全市場化上。一方面,要嚴格落實關於征地足額補償和市場化補償的各項政策,提高征用集體土地的成本,消除地方政府盲目擴大土地征用和出讓規模的激勵;另一方面,經營性工業用地要嚴格實施"招拍掛"市場化出讓、市場主體平等準入的政策,提高工業用地成本,徹底消除地方政府借工業用地低價,擴大經濟規模、插手具體項目的激勵。而工業用地價格提升後,過剩產業和產能也難以繼續存在下去,地方債務風險也就下來瞭;最後,住宅用地領域也要完全的市場化,住房保障僅限於基本保障,其餘住房需求全部進入市場,嚴禁政府集資住房供地。土地實現完全的市場化後,住宅相對溢價將吸引更多的地進入住宅市場,住宅市場的各種亂象就少瞭;土地市場化後,房地產市場上中下遊完全的市場化就實現瞭,上遊對下遊的制約也就消除瞭;土地市場化後,地方在政府借助土地實現項目投資、經濟增長和個人利益的激勵就少瞭,維系過剩產能、部門利益的激勵也少瞭,固定資產投資主導的經濟模式也就改觀瞭,政府經濟增長職能也就弱化瞭。再輔之以嚴格界定公共服務的范疇,並逐筆展開土地出讓金是否符合用途的功能性審計,政府就可以回歸公共服務職能瞭。

李宇嘉以審計來破除土地供應 非市場化行為

  1998年住房市場化改革以來,在房地產中遊和下遊,市場化推進獲得瞭長足進步。但處在房地產行業上遊的土地領域,盡管在2004年8月31日後,國傢規定全部經營性用地一律實行市場化的"招拍掛"出讓模式,而且我們也看到瞭開發商在土地市場上的競爭是何等激烈。但充分市場化的也隻有不到21%的住宅用地和8%的商業服務業用地,而在占比超過50%的工業用地出讓領域,"招拍掛"基本上變異為"量身定做"的偽市場化或不透明的協議出讓。即便是充分市場化的住宅用地和商業用地領域,也要扣除政府集資建房用地等非市場化部分,真正市場化的用地部分不足20%。
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