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招商地產重組落地：大股東成功賣出高價
11月24日，招商地產公告，公司合並重組方案獲得證監會審核通過，至此，大股東招商局蛇口控股成功將旗下所有不確定性的資產，一次性以較高市盈率發行註入瞭新的上市平臺。
同時，125億元的巨額定增計劃也成功獲批，緩解瞭招商地產的資金饑渴，不過，對於23.6元/股的定增發行價，要高於招商地產目前的股價，這也令招商局蛇口控股公司部分員工不願參與持股計劃。
招商地產董秘劉寧對記者說，此次註入的資產都是優質土地，三年後開始顯現收益，定增計劃鎖定期也是三年，公司希望員工與投資者有共識，不參與定增計劃的隻是少部分員工。
資產估值較高
對招商局蛇口控股而言，旗下土地資產成功估出瞭高價。
根據合並方案，招商局蛇口控股向招商地產股東按23.60元/股發行，對應2014年發行後（扣非後）市盈率為34.82倍，對應2015年發行後市盈率分別為27.99倍。本次招商局蛇口2014年及2015年市盈率水平，低於A股同行業可比上市公司估值水平的平均值和中值。
對此，一位資深投資者對記者表示，招商局蛇口控股為瞭證明市盈率高的合理性，回避瞭萬科、保利、金地等同類大盤藍籌股，因為這類地產股市盈率隻有10倍多點，而選擇性的找瞭以園區開發為主的市盈率更高的公司做對比，並不公允。
合並方案稱，本次招商地產A股換股價格為38.10元/股，對應2014年市盈率為23.02倍，高於可比上市公司估值水平的均值和中值，而這次的可比公司對象換成瞭萬科、保利、金地、華僑城這類市盈率低的藍籌股。
“為什麼發行價要用市盈率高的園區開發公司做對比，因為我們這次進來的資產都是優質土地，如果用開發性的房企市盈率對比，肯定會將估值引入歧途，我們在證監會反饋意見上也都有解釋，而且股票復牌後，市場的表現也是給予認可的。”劉寧對記者解釋說。
在這次合並方案中，招商局蛇口控股有意對“房地產”概念淡化，而重點強調園區開發業務，實際上，不論是合並前還是合並後，招商局蛇口控股園區開發業務占比都較小，重點仍是傳統的房地產開發，以2014年為例，園區開發業務營業收入為41億元，占主營業務9%，而傳統社區開發業務營收為410億元，占90%。即便在2015年、2016年、2017年的盈利預測報表中，園區開發的營收占總營收比重也不足15%。
有券商分析師認為，一方面是為瞭讓投資者更多地關註和瞭解新上市公司多元業務，展現出充足的想象空間；另一方面也是迎合資本市場對傳統房地產業務的看淡，而對自貿區、園區等概念的追捧之意，園區概念的上市公司估值比傳統社區開發的房企估值要高。
此次對招商局蛇口的凈資產評估為1423億元，資產增值瞭近16倍。但招商局蛇口控股並未公佈各個土地的詳細評估報告，蛇口和前海的很多土地並沒有拿到土地使用權證，蛇口、前海片區土地的規劃、容積率、用途均未定，招商局蛇口資產又是如何評估出總價值？
招商局蛇口控股擁有510.55萬平米的土地使用權，其中，已取得權屬證書的土地使建地貸款嘉義民雄建地貸款用權面積為133.27萬平米，大部分土地尚未拿證，面積為377.28平米。
部分員工的遲疑
招商地產與大股東的重組合並時機，是在市場對資產估值高、股價已較高時停牌的，6月份股市大跌後，同類上市房企股價均有不同程度下跌。不過由於合並方案給出瞭比二級市場股價更高的換股價格，市場存在套利空間，同時註入土地資產給予瞭較大的想象空間，因此招商地產的股價在復牌後較為穩定。
而這一方案設計主要有利於招商地產成功在高位完成融資計劃。按照最初方案，招商地產擬采用鎖定價格方式發行股份數量不超過6.36億股，每股發行價格23.60元，募資不超過150億元，主要用於太子青年優惠貸款灣自貿啟動區一期、前海自由貿易中心一期、太子商業廣場、海上世界雙璽花園三期、武漢江灣國際、珠海依雲水岸等9個項目。
上述定增對象共計10名，包括工銀瑞投、國開金融、華僑城、奇點投資、易方達、興業財富、鼎暉百孚、致遠勵新、博時資本以及招商地產員工持股計劃。
但最終易方達、鼎暉百孚退出瞭發行計劃，募資總額從150億元調整為125億元。
劉寧稱，易方達、鼎暉百孚的退出主要是招商系的重組推進速度較快，而兩傢私募基金相關備案、資金調配等方面沒有及時跟進所致。
據記者瞭解，此次定增計劃中，10億元的員工持股規模進展並不太順利，部分員工認為發行價格過高而不願參與，按照1比1.6的換股比例算，合並後23.6元/股的新公司股價，相當於招商地產股價的37.76元，目前招商地產股價比發行價還便宜，若參與定增，還不如直接從二級市場買股劃算，但公司給出的壓力，讓大部分員工不得不參與定增。
“部分員工不願出錢買有很多原因，他們認為去二級市場買，確實比這個發行價低。”劉寧對記者說，員工持股計劃鎖定3年，公司也是希望用3年時間給投資者帶來一個好回報，員工跟投資者應該要有共識，公司不參與定增的員工也隻是少部分。
按照三年的鎖定期限，員工和其餘投資機構三年後才能出售股票。一旦新上市平臺跌破23.6元/股的發行價，定增對象都將被套。
“註入進去的土地短期確實是沒有利潤的，現在開發需要3年後才能慢慢結轉，蛇口海上世界的物業單價能賣出10萬元/平米，其餘註入進來的土地沒有理由不看好，投資者認為三年後會釋放更大的利潤。”劉寧認為，土地價值能夠保障未來公司的收益。
為瞭增強投資者信心，完成融資計劃，招商局集團承諾若招商局蛇口控股上市之日起的3個交易日內收盤價低於換股吸收合並的發行價格，本集團將再投入累計不超過人民幣30億元的資金。
本文來源：華夏時報
新聞來源http://money.163.com/15/1126/02/B9AIGLEB002534NU.html
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