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非京籍能出售經適房嗎？
經適房過戶受阻 欲收房又遇新政 非京籍能出售經適房嗎？
案情
愛女去世 繼承房後出售
傢住安徽的老劉萬萬沒料到會接到如此噩耗：在京工作的獨生女突然因心臟病去世。他悲痛欲絕，火速從老傢趕赴北京。料理完女兒的喪事後，老劉遇到瞭一個棘手的問題。女兒小劉在京打拼多年，獲得北京戶口後，順利地申請到瞭一套經濟適用房，並辦理瞭房產證
老劉的戶口在安徽，能不能繼承這套經適房呢？經過一番奔走，他終於如願拿到瞭登在自己名下的房產證。
過瞭一年多，經過一番權衡後，老青埔二胎房貸劉決定將這套房屋賣掉，不再來京。
通過中介介紹，2012年8月，老劉與方先生簽訂瞭《房屋買賣協議》，約定房屋成交價款為109萬元，老劉不承擔交易所產生的任何稅費，所有稅費全部由方先生承擔；在90天之內，老劉要配合方先生辦理完房屋公積金貸款、房屋產權過戶以及物業交接手續。
之後，方先生一傢換瞭新房門，裝修後搬進瞭這套房屋。
非京戶口 產權過戶受阻
在雙方簽訂房屋買賣合同時，老劉擔心戶口關系可能會成為阻擋房屋產權過戶的障礙，於是要求在合同裡約定：如果國傢相關法規致使協議無法履行，則甲乙雙方均無違約責任，由甲方退還房款，乙方退房子。
結果，老劉的擔心還真變為瞭現實。在房屋過戶前，主管部門告知：由於這套經濟適用房的產權人戶口不在北京市，所以無法依照現有政策判斷是否行使房屋回購權。為此，買賣雙方等待瞭90多天，但是房屋產權依然無法過戶。
老劉產生瞭收回房屋的念頭。他的理由是："現有政策不支持房屋過戶，所以合同無法履行，可以解除。"買房人方先生的意思則是："再等等看。全北京遇到這個問題的，也不是老劉一個人，相關政策肯定會出臺。"
在等待政策出臺的過程中，房價卻在不斷上漲，老劉的心態越來越失衡。終於，在2013年1月，老劉再也無法控制自己的情緒。他來到房前，手持鐵錘，站在門外，要求方先生一傢立刻從屋內搬出。
要求未果後，老劉開始用鐵錘猛烈地敲擊房門，試圖沖入屋內。就在這時，方先生撥打瞭電話報警。警察及時到場，迅速制止瞭老劉的魯莽行為。
政策出臺 允許房屋過戶
"鐵錘砸門"事件發生後，方先生立刻到法院提起訴訟，請求法院認定雙方所簽房屋買賣合同有效，並判決過戶。
就在此案法庭辯論終結前，北京市政府主管部門出臺瞭相關政策，產權人現戶籍由於各種原因已不在本市的，由房屋所在地區縣住房保障管理部門出具《已購經濟適用房上市出售意見》，並明確是否行使優先購買權等情況。
同時，房屋管理部門向法院提交瞭不對該房屋行使優先購買權的證明。伴隨著相關政策的出臺，以及法院收到的不回購證明，老劉敗訴，被法院判決配合方先生辦理房屋產權過戶。
診斷
交易之前 應查清所有售房政策
北京市銘滔律師事務所的孫濤律師認為，此案的首要問題是：房屋是否具備可以上市交易的條件。在此孫律師提醒大傢，如果自己有房產要出售，首先要 確定該房屋是否具備上市交易的條件。在北京地區，除瞭大傢熟知的經濟適用房上市交易5年限制之外，軍產房、央產房也都存在通過繼承取得產權後、上市交易會 受到限制的問題。
除瞭通過繼承方式取得的經適房之外，以此方式取得軍產房、央產房所有權的產權人，是不能按照出售普通商品房的條件進行交易的，這兩種類型房屋在 出售時會受到一些條件限制。對於軍產房而言，如果要出售，必須首先弄清楚房屋所依附的土地使用權是否已轉移地方。如果未轉移到地方，該房屋是不可以隨意交 易的。央產房的出賣人則必須填寫《中央在京單位已購公房上市出售表》，待房屋產權單位簽字蓋章後，才可以進行交易。
具體到本案，老劉繼承的是經濟適用房，而該房屋又跟戶口有著重要關系。所以，在決定交易前，應當查清所有售房政策。如果在合同簽訂前就確定具體 政策尚未出臺，那麼可以選擇暫時不出售該房屋，在耐心等待政策出臺的過程中，房價正好也在上漲。這樣不但能夠避免後來發生的各種糾紛，而且自己的利益也能 夠最大化。
合同解除條件 是訴訟成敗關鍵
就合同解除權，老劉和方先生進行瞭約定：如果國傢相關法規致使協議無法履行，則甲乙雙方均無違約責任，甲方退房款，乙方退房子。
孫濤律師認為，這樣的約定符合法律規定，合法有效。根據我國《合同法》第九十三條規定，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人就可以解除合同。
為何老劉會敗訴？孫律師認為關鍵的一點，就是雙方約定的解除條件中，提到"國傢相關法規"。很明顯，這是說隻有"在全國范圍內適用的法規"導致 涉案房屋無法過戶時，合同才能解除。而此案在實際履行中，並沒有類似的法規。在法庭辯論終結前，北京市房屋主管部門出臺瞭相關政策，明確瞭此類房屋《出售 意見》應該由哪個部門具體作出，這就為這類房屋過戶掃清瞭障礙。
還有一個原因，就是涉案房屋為經濟適用房，《不回購證明》也是方先生勝訴的關鍵所在。因為任何一起經濟適用房買賣糾紛，法院都會審查該房的回購 問題。隻有在房屋主管機構明確房屋不予回購之後，法院才能作出繼續履行房屋買賣合同的判決，買方也才能夠通過強制執行的方式，將房屋過戶到自己的名下。
砸門違法 買方可主張侵權賠償
另外要說一下砸門的事。在房屋過戶前，老劉對該房屋擁有所有權，但問題是他已將房屋交付方先生一傢使用，並允許方先生裝修房屋。
《民法通則意見》第八十六條規定："非產權人在使用他人的財產增添附屬物，財產所有人同意增添，並就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定 辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當承擔賠償責任。"
孫濤律師認為，如果方先生就"砸門事件"主張權利，可選擇兩種策略維權。其一，因老劉同意方先生裝修房屋，裝修行為是對房屋增添附屬物的行為， 房門也當然包括在內。依據上述法律規定及雙方合同約定，方先生是基於雙方房屋買賣關系才裝修房屋的，老劉砸門的行為屬於對增添附屬物的損害。方先生要求產 權過戶的請求被法院支持後，有權將房門損失金額從購房款中扣除，以作為賠償。策略之二，方先生可依據《侵權責任法》的規定，單獨另行起訴老劉，要求其承擔 恢復原狀、賠償損失的責任。
(文中當事人為化名)
孫濤律師
北京市銘滔律師事務所房產部主管律師，多年來一直致力於房地產專業法律服務領域，擅長處理各類離婚、繼承、二手房買賣等房產糾紛案件以及與房地產開發商、物業公司之間的房產維權訴訟。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-08/07572677570.shtml
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