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在當天的星島日報上，刊登瞭至少三則關於萬達的新聞。一篇關於“2014年財金十大話題人物”的文章裡，王健林排名第四。有意思的是排名第三的是馬雲[微博]。文中的王健林被形容成謎一般的富豪。隨時可以拿出十幾、二十億進行投資，買地、買飛機、買影城。困惑在於，王健林是如何發跡的。
萬達深諳中國式地產業規則 地方對其諂媚已非秘密一位地產商感慨說，在中國做企業，既符合政策方向，又能適應市場的，才最安全。萬達深諳此道。比如，投資海外。甚至是去地產化。
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“那時候在四傢投行的基礎上，被麥格理的REITs(房地產信托投資基金)概念吸引瞭。當時麥格理說服我們的主要理由是國外發展較好的購物中心，無一例外都是通過房地產信托基金作為資金支持的。並且上市公司不能連續三年增發，而隻要有好的題材，REITs可以不受限制，每年不斷增發。”王健林說。
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曲折上市路12月23日，萬達商業(03699。HK)正式赴港掛牌上市，股票名稱為“萬達商業”，招股每股股價最終鎖定48港元(7.7571, 0.0011, 0.01%)，開盤沖到48.2港元，且獲得瞭5.32倍的超額認購，募集資金約288億港元(合計人民幣(6.2258, 0.0042, 0.07%)230億元)，創造瞭港股年內最大IPO。
王健林將一傢負資產的公司做到5000億資產規模，這僅僅隻有312個月。其歷程，是一個典型的中國式奇跡。
“絕對不能再走傳統路子，要抓住最後十年的機會轉型升級。”王健林說。
2008年8月，在總部搬離大連的前幾天，王健林曾接受過21世紀經濟報道記者的專訪。
深諳中國式地產業規則過去五年，萬達集團收入年增速達到35%。如果在王健林所定下的2020年目標到來之前，萬達旗下文化旅遊產業，主題樂園等業務板塊，陸續登陸資本市場。那麼，看似遙不可及的未來一萬億資產規模，也許隻在一步之遙。
對於那段有可能改變命運的選擇，他評價說，難言是福是禍。“和麥格理的合作讓我們學習到瞭很多管理持有型物業的經驗，但如果那時候就上市瞭，萬達可能去年(2007年)也會加入地王的爭奪。”王健林稱。
他提到，“當時我們花費瞭很大力氣，拿到瞭批準。幾個萬達高層還通過考試成為合格的管理人。第一期募集5億多美元的資金已經入賬，而且第二期7億美元也已經簽約，首期10%訂金已經到位。當時的模式是將物業裝入資產包後，直接轉移到香港，但是國傢忽然下令(限制外資投資內地樓市)禁止瞭。隻能說是時運不濟吧。”
彼時，他提到和著名投行麥格理的合作，若不是選擇和麥格理合作，萬達早已成為香港紅籌上市公司。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-12-24/08205953313098755791101.shtml
此後，萬達還選擇瞭A股上市，經過長時間的等待後放棄，直至今日香港上市。讓同行驚訝的是，萬達如何在缺少資本市場輸血、缺少商業地產融資工具的背景下，實現規模驟增。
從另一重意義上，萬達商業核心業務增長面臨巨大壓力。這也正是其破發的原因之一。
奧秘或許在於，王健林最大程度上使用瞭規則--中國式地產業規則。
中國特有的商品房預售制度是最好的融資工具。萬達的商業大部分以售為主，隻選擇一部分進
房屋二胎 民間房屋二胎借款任何問題免費諮詢行持有。付完地價款，挖坑階段，就已經可以收到回款。過程中，作為乙方的建築商們還會在一段時間內墊付工程款。喜歡錦上添花、而非雪中送炭的銀行們，首先會選擇支持大客戶。地方官員們對萬達的諂媚從來都不是秘密。許多開發商陷入反腐風暴中，但萬達卻安然無恙。這一切，都因為萬達深諳中國地方政府的心理--沒有一個官員不希望在短期內做出業績。
萬達廣場的建設可以帶來GDP，帶動就業。如果說早期萬達建造的商業物業有不成功的案例，更新第四代產品後，許多萬達廣場已經成為二三線城市的地標性建築。
內容來自sina新聞
就連萬達的企業文化中，也透露著中國式氣息。和日本的企業、美國企業不同，也很少有其他中國企業能做到像萬達一樣，對企業一把手的命令，絕對地執行。
一萬億未來？但是，水能載舟，亦能覆舟。萬達的成長得益於中國特殊的地產環境，同樣的，整個行業的粗放和失衡也可能給每個玩傢帶去風險。
萬達商業披露的財務數據顯示，銷售物業、物業租賃和管理、酒店經營是其三大主要收入來源，其中銷售物業占據絕對比重，近年來占比一直超過70%。
但是，2014年上半年公司物業銷售收入同比大幅下滑。官方的解釋是，住宅物業位置由核心城區向城市副中心轉移導致平均售價下降；另外，因為開發難度增加，住宅物業的銷售面積同比也大幅下降。
萬達商業發佈的配發結果公告顯示，萬達商業地產每股最終以48港元定價，這一定價已經接近此前市場所預估的41.8-49.6港元/股的上限。
此外，商業地產領域的資深人士們常常攻擊萬達的是資產質量方面的問題。比如，租金問題和萬達百貨的盈利情況，以售養租是否能持續。但在王看來，最大化提高運營能力，提高租金水平，隻是將來守業者們做的事。
王健林的創新意識來自危機感，而他的危機感在於，中國房地產公司不能再走大規模、快速增長的路。
雖然中國的城鎮化進程仍然在繼續，還有許多三、四線城市沒有一個像樣的購物中心。但是他在最近一次公開演講中指出，過去國內房地產企業、包括萬達自己，普遍靠不斷擴大規模來獲取更大利潤。靠這種模式支撐股價或者獲得一份漂亮報表。但隨著經濟增速放緩，每年城鎮施工面積70億平方米、新開工20億平方米的新常態下，舊模式絕不可能持續。
眼下，整個地產行業開始出現瞭回調，庫存壓頂，未來長周期的走勢亦不樂觀。但是，王健林野心依舊--2020年讓萬達成為總資產達1萬億，營業收入達到6000億的公司。並且，至少有20%收入來自海外。
而世界上任何一個國傢和地區的房地產發展都很難超過半個世紀，當城市化進程達到70%到80%，行業規模就開始萎縮。
這正是萬達現在開始多元化發力的動力。從招股說明書看，萬達的物業租賃和管理及酒店經營兩項收入在總收入中占比則有明顯的提升。而未來，在爭取地產主業繼續發展的基礎上，萬達已著手在文化、旅遊產業領域加大佈局，並在海外不斷擴大投資規模。
萬達終成今日之萬達，這並非秘密，但並不是所有企業可以做到，過程中充滿瞭“中國式”奇跡。
一直以來，房產稅是否開征緊緊牽動全國上下的神經，一有風吹草動，立刻引起爭論。郎咸平在書中表示，房產稅不合理。他認為，為應對通脹風險，資金需要保值增值，"但是股市在下跌，黃金也在下跌，面對有限的投資渠道，唯一的選擇隻有去炒樓市來保值。這五年來 ，每年貨幣增速達19 .7%，接近20%，北京房價平均每年上漲速度也接近20%。說明房價的漲幅剛好對沖貨幣增長速度。"
郎咸平還認為，房產稅的本質是一種財產稅。一些國傢爭收房產稅，是因為土地私有，"中國土地是國有的，老百姓買房隻是擁有70年租期，而土地出讓金，就是未來土地的租金今天一起繳付。已經給出讓金，為什麼再重復征收這個財產稅，所以它本身不合理。"
征收遺產稅非常繁瑣，一個案子要搞好幾個月。郎咸平指出，美國政府花如此大精力和成本征收遺產稅，目的不是增加稅收，而是釋放一個社會公正信號，激勵有錢人回饋社會。"很多美國有錢人，比如巴菲特等等，他們主動要求政府收遺產稅，希望能夠以此回饋社會，表達自己對社會公正的追求。因此美國遺產稅的起征點是非常高的，525萬美金起征，最高稅率40%，美國隻有不到1%的人有這個財富，所以它是對極少數人征的稅。"
按照2010年財政部公佈的最新版本《中華人民共和國遺產稅暫行條例》(草案)，80萬人民幣就要繳稅。"誰沒有80萬財產？隨著通貨膨脹，房子、農村宅基地，再過十幾年、幾十年肯定都會超過80萬。因此，80萬起征點意味著，到最後中國人人都要繳稅。透過這麼低的起征點讓人人繳稅，無法體現社會公正原則。"
前段時間，中國是否應該開征遺產稅也引起熱議，對此，郎咸平的觀點也是旗幟鮮明"完全反對"。郎咸平指出，從現在的草案看，遺產稅針對老百姓征收"這違背瞭遺產稅初衷。"
"取消多軌制，讓公務員、事業單位的員工也交養老保險，這體現瞭公平原則。但公平並不意味著就能夠解決虧空問題"。
"2012年底美國養老金資產總額19.5萬億美元，是GDP的1.24倍，中國社保金餘額三萬億 ，占高雄旗津農地貸款G D P5.8%。美國之所以積累這麼多，就是因為美國有一個長期穩健增值的股市，保障美國退休金持續性。"
郎咸平謹慎開征房產稅 人們需要炒樓市來保值
他說，在美國，比如加州，其養老金投資回報率為8 .5%，而中國的投資回報率隻有2%左右。"也就是說現在政府拿國有資產補齊瞭18萬億養老虧空，如果這18萬億隻有2%的回報率的話，20年之後也隻有27萬億，和68萬億相比還有41萬億虧空。
中國銀行首席經濟學傢曹遠征的課題組在一份研究報告中稱，到2013年，中國養老金缺口將達到18 .3萬億元。在目前養老制度不變的情況下，假設GDP年增長率為6%，到2033年，養老金缺口將達到68.2萬億元，占當年GDP的38.7%。
三大建議全部失效，如何挽救養老金危機？郎咸平結合美國的例子給出瞭自己的答案。
中國存養老金缺口風險
如何解決養老金缺口難題，專傢學者提出很多建議。第一，重新反思計劃生育政策；第二，利用國有資產補足養老金不足；第三，取消多軌制。郎咸平認為，這些辦法解決不瞭根本問題。
"就算今天放開二胎，但是由於生活壓力等原因，許多年輕人不敢生孩子，因為養不起。即使現在全面取消計劃生育，當八九十年代出生的人老去，2040年到2050年中國仍要面臨一次養老大考驗。"
對利用國有資產補足養老金不足，郎咸平算瞭一筆賬。"按照曹遠征的算法，2013年，中國養老金的缺口將達到18 .3萬億元。目前央企總資產38萬億，表面上看起來隻要拿出其中的47%就可以把虧空補足？可是這完全行不通。"
近幾年，一些民生問題越來越引起社會普遍關註"房地產稅是否會擴圍？""遺產稅該不該征收？如何收？"、"面對人口老齡化時代到來，如何化解可能出現的養老金巨額缺口"等與老百姓息息相關的話題更是持續發酵。近日，著名經濟學傢郎咸平在其新書《郎咸平說：改革如何再出發》中就這些百姓關心的熱點闡述瞭自己的看法。
"投資回報率要達到多少才能使得18萬億增值到68萬億？接近7%。投資可以保證接近7%的回報率，而且是未來20年中每年7%，太難瞭"。所以，即使馬上補齊今年虧空，20年後還是要虧空，而且口子越來越大。
謹慎開征房產稅
郎咸平做瞭一個測算"中國的養老金投資回報率隻有2%，按照我們的計算中國的通脹率約13.5%，按這個計算在退休之後隻能拿回今天工資的40%。但同時因為快速提高的通貨膨脹率，30年後退休時的工資隻有現在的40%。高通貨膨脹、低投資回報使得公平的養老制度也變得不可行。"
解養老金危局靠股市
隨著中國人口老齡化進程加速，養老金缺口問題越來越引起民眾重視。
美國遺產稅是一個非常小的稅種，遺產稅總額占所有稅收總額的不到1%。"收遺產稅對美國政府而言幾乎沒有進賬，因為成本太高。大傢都不想繳遺產稅，會用各種方法來隱藏自己財富，甚至在過世前就把財富做某種程度移轉。"
"因此養老金能否維持，能否增值，關鍵要看有沒有一個好的股市。"郎咸平說。
美國養老金，個人繳納薪水的5%，企業繳納15%。20%的錢投入到資本市場，年回報率為8.38%(加州過去20年的回報率)。假設一個人繳納30年的養老金，退休以後能活20年，他每年能領到薪水相當於工作時的119.7%。
"中國養老金的年回報率隻有2%，同樣的計算方法，我們也繳納工資的20%，繳費30年，退休20年，你每年能領到的錢隻相當於工資40.57%。實際上中國根本達不到這個比例，因為企業你交的這一部分是不能跟隨賬戶轉移的。"
郎咸平看來，養老問題，政府既不能完全交給市場，也不能完全丟給社會和傢庭，政府的第一個責任就是建立一個責任分明的基本養老金制度體系。盡快解決養老金空賬，做實。第二個責任就是讓養老金不斷升值，建立一個健全的股市，實現養老金保值增值。(金輝)
內容來自sina新聞
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-31/09032597331.shtml
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