目前日期文章:201509 (70)

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內容來自sina新聞

房屋出租不備案 個人最高罰1千元

  房屋出租未備案的個人最高可罰1千元;禁止租給無身份證件人員,房東在簽訂合同的3個工作日內,要報送承租人身份證等信息;出租屋不符合規定的出租條件的最高可罰3萬元......昨日起,《佛山市居住房屋出租管理實施細則》(下稱《細則》)面向社會公開征求意見,明確違反《細則》逾期不改的將要受處罰,最高可罰款30萬元,觸犯刑律的還將追究刑事責任。征詢意見時間為10月27日至10月31日。

  據瞭解,《佛山市流動人口和出租屋服務管理辦法》上月起正式實施,明確佛山流動人口改稱"新市民"、出租屋服務管理等辦法。而此次征詢意見的《細則》,可謂是該辦法的配套文件,更進一步細化瞭居住房屋出租管理的相關措施。事實上,早在2006年,佛山市曾根據《佛山市流動人員和出租屋管理服務暫行辦法》出臺瞭配套文件《佛山市房屋租賃管理實施細則》,與之前的暫行辦法和租賃管理實施細則相比,此次公開征求意見的《細則》最大的亮點在於明確瞭出租房屋的需符合的條件,制定瞭違反《細則》的處罰規定,取消瞭計生證與租房掛鉤的條款。

 明確計生證不與租房掛鉤

  記者留意到,《細則》所稱的居住房屋出租是指除賓館、旅店、招待所外,公民私有或單位所有的房屋供他人用於生活居住的行為。國有土地上商品房屋的租賃管理另有規定的,從其規定。

  對於出租屋的基本生活和安全設施,《細則》也作瞭明確規定。其中,出租人提供房屋應當滿足以原設計的房間為最小出租單位,居住面積達到單獨1人居住不少於5平方米,2人以上居住人均不少於3平方米,同時具有合法產權、質量達標、符合消防安全規定、具備必要的生活和安全設施等條件。此外還規定,危房、被征拆的、無產權的、存在重大治安或者消防安全隱患的等情況,不得用於出租。

  記者留意到,在《佛山市流動人口和出租屋服務管理辦法》中,廢除瞭此前頗具爭議的"育齡婦女租房需出示計生證明的規定"。在該《細則》中,也沒有關於"育齡婦女租房需出示計生證明"的條款,也未規定租賃雙方要提交與計生部門簽訂的計生責任書復印件。市流管辦表示,這意味著無計生證,不影響其租房權利。

 租住30人以上須裝監控抵押貸款

  《細則》明確,居住房屋出租實行登記備案制度,用於出租的房屋須安裝門(樓)牌。房東要及時到所在村居服務站登記備案,並領取《出租屋租賃登記證明》出租。

  同時,房東應當自簽訂租賃合同之日起3個工作日內到房屋所在地村(居)服務站報送租賃合同以及承租人姓名、身份證件的種類和號碼、聯系方式等信息。承租人變更或者房屋停止租賃的,房東應當自承租人變更或停止租賃之日起3個工作日內報送。

  《細則》還規定,通過房地產中介服務機構租賃的,房地產中介服務機構應當自租賃合同簽訂之日起3個工作日向報送租賃合同以及合同雙方當事人姓名、身份證件的種類和號碼、聯絡方式等信息。此外,出租房屋內居住人數達30人以上的,房東應指定或者配備專職人員進行管理,報所在地的公安派出所備案,同時必須安裝"門禁加視頻"等監控系統。

 合約期內房東不得單方面漲租

  對於租賃雙方權利義務,《細則》也進行瞭詳細的規定。在房東方面,可享有查驗承租人身份、職業背景等資料、收取租金等權利;同時,也要履行禁止將房屋出租給無身份證件的人員、督促承租者辦理居住證、排除安全隱患等治安管理義務以及消防義務,並繳納相關稅費。

  承租人方面,則可享受查驗房東房屋證明、要求房東加強安全以及協助辦理居住證等權利。在治安義務方面,則要求申報居住登記或者居住變更登記,留宿他人的應當告知出租人並向村(居)服務站報告,以及不得改動房屋結構及遵守消防安全等。

  《細則》還要求,房屋租賃合同期內,房東不得單方面隨意提高租金水平,因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的,原房屋租賃合同繼續有效。同時,對於在現實中普遍見到的"二房東"轉租房屋的情況,《細則》明確規定,"轉租房屋的,應當經出租人書面同意,並在轉租後3個工作日內告知房屋所在地村(居)服務站"。

 處罰細則

  1

  不辦理登記備案的,村居服務站將報上級房屋租賃管理機構進行處罰,責令限期改正,個人逾期不改正的,處以1千元以下罰款;單位逾期不改正的,處以1千元以上1萬元以下罰款。

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  房屋出租必須符合包括具有合法產權、質量達到國標、符合消防安全規定等規定。違反該規定的要責令限期改正,對沒有違法所得的,可處5千元以下罰款;對有違法所得的,可以處以違法所得一倍以上3倍以下,但不超過3萬元罰款。

 3

  房東違反治安管理規定的,由公安機關予以處罰。其中,隱瞞或者報送虛假出租屋材料逾期未改正的,處200元以上500元以下罰款。明知承租人利用出租屋進行犯罪活動,不向公安機關報告的,處200元以上500元以下罰款;情節嚴重的,處5日以下拘留,可並處500元以下罰款。此外,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

 4

  應當經公安消防機構進行消防驗收的建設工程,未經依法驗收或者驗收不合格,擅自投入使用的,按規定責令停止施工、停止使用或者停產停業,並處3萬元以上30萬元以下罰款。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-28/08384553052.shtml

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安亭新鎮賓根花園開啟公園級別墅享受

  目前,盡管市場處於較低迷狀態,然而一手商品住宅均價已突破2.6萬元/㎡大關,相較去年的2.4萬元/㎡漲勢明顯。業內人士分析認為,均價提升或源自成交結構的變化,如大平層產品日前有市場回歸跡象,因其擁有別墅居住品質而總價更低,從而成為中高端置業階層的心頭好。

  在此市場背景下,曾憑借疊墅和大平層產品奪得大戶型銷售面積及銷售金額"雙冠王"的嘉定標桿樓盤安亭新鎮,2014年新品賓根花園"墅景"大平層可謂逆市而出,憑借其獨一無二的舒適居住品質,依然獲得瞭市面上不少購房群體的關註。"構造與周邊項目區別明顯的差異化特色,是安亭新鎮產品能夠屢獲青睞的關鍵所在。"上述業內人士表示。

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賓根花園效果圖

  公園級生態大盤核心價值提升:資源富集,著眼未來

  在市場及購房者對安亭新鎮給予的肯定評價裡,"公園級生態大盤","稀缺低密度社區","區域價值窪地"等,都是經常出現的字眼。事實上,這也是這座擁有十二年規劃歷史的超級大盤的核心品牌價值優勢所在。

  不僅如此,作為受益於"產業生態雙支持"型的生態小鎮,安亭新鎮賓根花園的區域價值日益提升。臨近的"嘉亭薈"已發展為嘉定區核心商圈,配合金融一條街,安亭老街等,擁有一站式商業配套,締造"八分鐘生活圈"。此外,教育醫療配套日漸升級,嘉定區內唯一兩所三甲醫院將入駐安亭,豐富安亭新鎮周邊醫療資源;而隨著與同濟大學合辦的九年制學校揭幕,未來賓根花園也將擁有更為完善的精英教育儲備資源。

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賓根花園景觀圖

  品牌價值的提升還得益於安亭新鎮所遵循的"高綠化、低密度、高科技"的規劃理念。除瞭私密性、睦鄰友好兼顧的"圍合式"佈局,色彩鮮明、簡約現代的"包豪斯"建築風格,以及豐富多樣化綠地水景景觀體現其"德國血統"外,更有嚴謹、前衛的德國建築科技為其鍛造居住品質實力口碑。尤其住宅科技產品及智能化社區打造上,賓根花園再度完美體現瞭這座公園級生大盤在舒適人居打造上更著眼於"未來"的特點。

  稀缺"墅景"大平層,開啟公園級別墅區極致生活體驗

  賓根花園定位別墅混合社區,經一條人工開鑿的景觀河道分為公寓和別墅兩大產品區域。大平層所在的公寓建築,恰好與別墅區域臨河相望。這樣的佈局將有助於整個社區景觀觀感和居住舒適度的完美融合和提升。

  此外,賓根花園大平層的戶型方正而極具多樣化,延續瞭德國建築科技務實、簡潔,講求新技術和功能主義的特點。戶型設計非常經濟適用,產品得房率高達89%。以面積為208㎡的一款四房兩廳兩衛為例,該戶型擁有大面寬,臥室、客廳全朝南設計。采光良好,視野開闊,飽覽對面賓根花園別墅區的美景,"墅景"大平層的定位可謂名副其實。



208㎡大平層戶型圖

  不僅如此,該戶型的主臥均采用豪華套房式設計,衛生間、步入式衣帽間、觀景陽臺一應俱全,將品質生活的奢華體驗體現得淋漓盡致;廚房設計完美符合人體舒適工程學,以整體設計,整體配套的觀念和方法,綜合考慮操作軌跡、設備配置、管線排佈、通風排氣等要求,更符合現代生活模式,令住戶樂享烹飪空間。

  值得一提的是,位於底層的大平層還贈送同等面積的地下室。並采用獨有"空腔"隔層設計,避免地下車庫與地下室之間潮氣滋生。該細節不由令人聯想起安亭新鎮在城鎮規劃及建築科技方面的其他亮點創意。如道路采用"共同溝"技術,維修市政管道無需開挖路面,既節約城市用地,又美化城鎮景觀;建築采用"集中供能"技術,無空調室外機,有效減輕空調噪音及城市"熱島現象",能源利用率達50%;而對諸如此類國際領先技術的運用,在整個上海都十分罕見。

  據悉,賓根花園此次推出的"墅景"大平層僅有20餘套左右,十分稀有,後續還將有賓根花園系列別墅區產品於三季度推出,提請關註。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-23/11242832133.shtml

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恒大3月銷售額達137.1億元 同比增31.4%

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??恒大地產昨晚公佈的3月業績顯示,恒大3月實現合約銷售額137.1億元,創今年單月銷售新高,接近去年單月銷售最高水平。

??恒大昨日公告顯示,3月恒大合約銷售面積達181.4萬平方米。其合約銷售金額、累計合約銷售面積及銷售均價較2014年同期分別增長31.4%、17.6%及11.8%。與2015年2月相比,分別增長162.1%、154.3%及3%。此外,恒大還公佈,1-3月該公司累計物業合約銷售額約305.4億元,期內累計合約銷售面積及平均售價分別約為403.8萬平方米和7564元/平方米。

??市場分析人士認為,2015年一季度樓市整體形勢不明朗,尤其是受到2月春節假期影響,再加之去年同期基點較高,部分房企業績低迷,與去年同期相比,銷售額出現較大幅度下滑。在此背景下,恒大的業績仍出現較高增長是由於恒大靈活的營銷策略和高性價比的產品優勢。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/20房屋貸款條件15-04-09/08295991728335804478703.shtml

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新建小區標配公辦學校?

???日前佛山市教育局與市國土規劃局聯合發佈《佛山市城鎮新建住宅區配建教育設施管理暫行辦法》(下稱《辦法》),規定今後房地產開發住宅項目必須配套建設幼兒園、小學,並在驗收合格後,無償將產權移交當地區人民政府,辦成公辦學校、公辦幼兒園或免租金委托辦成普惠性幼兒園,讓小區居民在傢門口就能享受到就近入學的條件。

??這意味著以後所有的新建小區都要配備教育設施?當然不是。《辦法》指出,各區教育和城鄉規劃行政主管部門要根據行政區域內居住的適齡兒童、少年的數量和分佈狀況、城鎮化水平等因素,聯合組織編制基礎教育設施專項規劃,實行城市總規、控規與教育設施專項規劃同步編制,保障適齡兒童、少年就近入學。據相關規定,目前配建學校的標準是小學住宅區人口達0.7萬~1萬人,幼兒園為0.45萬~0.7萬人,隻要達到這個標準的住宅區,都須配套建設小學和幼兒園。

??《辦法》還指出,配建教育設施屬國有公共教育資源,由開發企轉貸二胎缺錢急用哪裡借錢業代建,經驗收合格後,無償將產權移交當地區人民政府,由各區人民政府統籌並交由本區教育行政主管部門使用和管理。杜絕開發商將配建教育設施進行分割、轉讓、出租、抵押或改變用途。同時,雖然和小區建設連在一起的,但並非隻供某個樓盤使用,而屬於整個片區。

??有業內人士分析,該規定一方面對準業主有一定吸引力,但一方面也勢必增加開發商的成本,但隻要不存在重復建設的情況,總體而言還是對消費者有利。當然羊毛出在羊身上,購房成本也可能因此提高。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-08/09185991378326139489659.shtml

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張玉良回應王石地產泡沫論:並非中國整體情況

  萬科董事長王石近日發表一系列言論表示,"中國樓市存在明顯泡沫,一旦房價再次瘋長將可能失控而破裂"。對此,綠地集團董事長、總裁張玉良在"中國發展高層論壇2013"上接受記者采訪時表示,一線城市房價偏高是事實,但並非中國整體情況。

  張玉良告訴龍潭二胎房貸記者,"中國的總體市場還是有需求的市場,有一些地方房價偏高、放量過快,特別是一線城市,這是事實,但這並不是中國的整體情況。另外,我們如果采取準確地、針對性強的措施地話,是可以回避的。"

  張玉良表示,全國房地產市場差異巨大,經濟發達、產業配二胎房貸利率利率多少免費諮詢試算套良好的城市供求矛盾比較突出,但一般性的城市、三四線的城市其實供求矛盾並不突出。

  所以調控不能簡單的看北京、上海、廣州、深圳市場,而是要增強樓市調控的差異化,調控的中心是圍繞不同城市的供求、平衡做努力。另一方面,他認為調控應增強針對性,比如增強對存量房的稅收,是對一定量以上或者第二套以上的征收等,而並非籠統的執行。

  對於國五條征收差價20%個稅對市場所帶來的影響,張玉良指出,國五條抑制投機的落腳點是對的,但更重要的是,應同時保護好改善型、自主型需求,比如在供不應求的城市去增加稅收,肯定會直接轉嫁給消費者,這個結果實際上提高瞭房價。"這是我們的民生工程,是中國夢的一部分。我覺得關鍵是要執行好,如果簡單去執行,就會出現問題。"

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-03-24/08351973500.shtml
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2014青島樓市"鮮"象環生

??2014年已經結束,樓市在觀望霧霾彌漫中不溫不火走完全年。縱觀全年,樓市也呈現出一些新現象。一方面庫存高壓下,買方市場特質明顯。另一方面市場主體漸趨理性。此外,開發商促銷營銷手段也更新升級。但是總體來看,樓市以穩定的姿態迎來2015年。如有購房問題可咨詢400-606-6969

??政策密集調整“先緊後松”

?

?2014年是“樓市調整年”的說法並不為過,早在去年2月,青島市住房公積金管理中心發出通知,自去年3月10日起,公積金新政施行。5月13日,央行

敦促商業銀行合理配置信貸資源,優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。6月27日,呼和浩特市率先成為全國首個正式發文放開限購的城市,

隨後其他城市陸續跟進。青島則在7月31日晚、9月1日午間分別通過“青島房地”官微先後兩次發佈消息,從近郊取限到全域放開限購政策,束縛瞭青島樓市三

年之久的“限購令”取消。

??隨後,9月30

日,中國人民銀行、銀監會發佈瞭《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,對於貸款購買首套普通自住房的傢庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下

限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。11月22日,中國人民銀行決定,自2014年11月22日起下調金融機構人民

幣貸款和存款基準利率。這是時隔兩年之後央行再度降息。

??縱觀今年樓市相關的調控政策,明顯呈現出“先緊後松”的趨勢,截至發稿日,市民所關註期待的七折利率至今未出現在青島樓市。對於購房人來說,很多利好並沒有如想象般如期而至。政策調整雖然密集,但僅僅停留在“微調”層面。

??政策微調市場理性對待

??2014年樓市政策調整密度較大,但是值得註意的是,對於政策調整,市場上並沒有出現像往年一樣的購房潮。無論是上半年的低冷還是下半年連珠炮式的新政,均未能撼動置業者淡定的心理,市場並未出現火爆買賣行為。“連夜排隊”“過戶潮”等現象並沒有出現。

??相比較往年市場反映要冷淡許多。對於開發商和購房者來說,對於政策的適應能力明顯要強於往年。從開發商方面來看,雖然采取瞭一些促銷手段,樓盤價格也有些許下調,但是並沒有形成“普遍性降價”,隻是個別項目試探性的“投石問路”。

??而作為市場主體的另一方,購房人出手也理性許多。盡管購房需求依舊存在,但是對政策的微調以及開發商的營銷策略都有瞭自己的判斷。沖動購房的現象已經不存在。另外,也有分析人士表示,之所以市場反應冷淡,除瞭市場主體冷靜許多之外,政策調整幅度較小也是重要的原因。

??市場轉向買方成主導

?

?縱觀2014年樓市,去庫存成為貫穿整個樓市全年的話題,早在2014年初,一項20城樓市庫存排名,引起一陣嘩然。常住人口僅有八百多萬的青島,庫存

量卻是北京的兩倍多,此前青島的旅遊業品牌效應下,吸引不少投機者前來購置房產,導致房企在青島的樓市開發過於激進,以致高庫存居高不下。

??在高庫存壓力下,盡管政策微調,但是依舊沒有出現大的成交高峰。庫存依舊是居高不下。開發商為瞭促進銷售,一方面根據政策導向,適時的推出剛需盤或者改善型住房;另一方面抓住各類傳統推盤節點,做各類活動,拉動人氣。

??值得註意的是,市場明顯的導向買方。尤其是去年下半年,開發商開始采取低價走量的策略,拉動銷售。新開樓盤低開快銷,老盤也紛紛與電商合作,大打折扣。尤其是剛需腹地李滄區和在房屋二胎借款銀行售樓盤較為集中的新都心樓盤競爭加劇。

??營銷重點轉為引客上門

?

?隨著市場轉向買方,營銷策劃被推上從來沒有的高度。這一點在房企招聘中對營銷策劃崗位薪酬待遇上可見端倪。據瞭解,青島多傢房企曾高薪招聘營銷策劃人

員。記者采訪中也瞭解到,目前有的企業營銷策劃崗位普通員工薪酬都能達到8000~10000元。有的企業負責營銷策劃的主管都達到年薪數十萬元。房屋二胎 房屋二胎利息怎算

??縱觀2014年樓市,開發商的營銷已經不僅僅一個環節,而是貫穿賣房全過程。據瞭解,在市場大好的前幾年,置業顧問相當“吃香”,賣房是件輕松的事,而如今,營銷的重點從讓客戶簽約轉變成吸引客戶上門。於是市場也出現瞭一些地起價高均價的“噱頭營銷”案例。

??此外,開發商營銷策略創新上也是“絞盡腦汁”。一方面創新營銷策略,接地氣走街串巷宣傳,一度出現“滿街盡是舉牌人”的盛況。另一方面與電商合作,推出各類優惠。記者調查獲悉,這些觸電營銷的確是為開發商贏得瞭不少人氣。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-01-04/08045957295277340941093.shtml

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二胎指南 二胎指南利率多少免費諮詢試算保利漫月山創紅樓市 打響高端樓市紅五月第一槍

  保利地產五月吹響集結號角,三大地標性樓盤保利漫月山 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、保利葉公館、保利茉莉公館三盤聯動,創紅五月主旋律。5月20日,山海藏世豪宅保利•漫月山項目,打響保利地產創紅青島的第一槍,開盤當日2小時攬金3億,前100席首發告罄,迅而集聚瞭無數的市場目光,為五月樓市添上濃墨重彩的一筆。

  開盤酒會盛況空前,首發告罄領銜五月奇跡

  5月20日下午,保利•漫月山在凱悅酒店舉行瞭開盤盛典,百餘組客戶光臨現場,座無虛席。開盤盛典以酒會形式舉行,現場佈置以象征著優雅靜謐的深海藍為主色調,一彎新月與點點星光交相輝映,充分體現瞭人們對浪漫海生活的向往。現場音樂流動,氣氛熱烈,更像老友聚會、高端人士的交流平臺,大傢在觥籌交錯間點頭示意、談笑風生,互動頻頻。在緊張的選房過程中,世園會明信片寄送環節為來賓們展現瞭漫月山優雅的人文情懷。此外,現場還抽取瞭三組新西蘭、澳大利亞雙人豪華遊大獎,使開盤氣氛達到高潮。獲得大獎的李女士幸福感言,"今年是老公和自己的本命年,但是一直很好運,這次能順利選到漫月山的房子已經非常幸運,又抽到大獎,可謂雙喜臨門,可以和傢人輕松出遊,非常感謝漫月山如此用心的安排"。

  在整個青島高端樓市日趨理性的市場環境下,保利•漫月山的熱銷可謂為5月高端市場註入瞭一劑強心劑。

民間二胎代償房屋二胎代書  勇創理性樓市,資源、產品、品牌全線升級領跑高端市場

  市場是對地產商內功修煉的最佳考驗。2014春季以來,各大開發商,特別是高端物業,更加理性的分析市場、客戶群體,謹慎推盤;另一方面,購房者表現相當冷靜,對置業行為深思熟慮,理性分析樓市,反復對比產品。面對如此理性的市場和客群,保利地產順應市場變化,全面升級資源、產品、品牌,取得瞭難得的市場佳績。

  就地段和資源而言,保利漫月山所處的這片土地是毋庸置疑的青島傳統豪宅片區。在青島人心目中,最能代表骨子裡的青島。依山傍海的資源是青島最為驕傲的城市名片,而保利漫月山既能坐擁香港東路的絕版地段價值,又可藏隱於山海間私享靜謐,稀缺程度更可窺見一斑。這樣的地塊未來數年內確再難現,保利漫月山僅272套的精致體量,愈發驗證瞭絕版地段的可遇不可求。當這樣的一塊土地,遇到全國頂尖的一線開發商,這塊土地的價值才能夠大放異彩。

  就產品而言, 165㎡戶型采用 "全獨立套房"設計理念,每一個臥室都配有獨立衛生間,主臥更有獨立衣帽間,這種設計不僅提供瞭私密、舒適、完整的居住感受,更體現瞭對"每一位居住者"的尊重,這將是島城未來高檔住宅戶型結構的發展趨勢。另外,大尺度的戶型設計--7.1米的大面寬客廳, 3.1米超高層高,無懸梁天花板,1.8米超大進深雙南向闊景陽臺,以宏闊空間掌控極致舒適生活,實現瞭最美資源與空間尺度的完美合一,為居住預留藝術遐想空間。

  就品牌而言,保利地產作為篤實深耕的實力央企, 2012年躋身千億俱樂部成員,領跑地產後千億時代,身為實力央企開發商,其品牌實力為後期物業保值增值與產品品質提供瞭有力保障。

  二期360度全海景產品彌足珍貴, 最後百餘臻品靜候知音

  保利漫月山整盤272套的精致體量,註定無法滿足島城峰層人士對物超所值的高端物業的渴盼,因此後期加推的百餘套產品更加彌足珍貴。保利漫月山,二

  保利•漫月山,立城市之心、海大鄰畔,藏納豐厚山海資源,淬煉時光靜謐情境,在喧囂中覓見彼岸風華。

  漫月聆聽:400-606-6969 轉 85598

  項目地址:嶗山區香港東路與青大三路交匯處

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-23/14322744617.shtml
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北京各大銀行二套房貸首付五成 利率仍保持上浮10%

??“3.30”新政出臺半月後,北京地區各大銀行落實的情況如何記者昨日從專業房貸機構偉嘉安捷獲悉,北京地區各大銀行對二套房貸首付比例統一執行5成,利率仍保持上浮10%,而首套房利率折扣力度再次擴大,8.8折優惠利率成為市場主流。此外,北京地區公積金貸款二套房政策尚未落地執行。

偉嘉安捷表示,目前除招行與交2胎房貸是什麼行二套房首付為60%外,北京地區各大銀行對二套房的首付比例統一執行50%的標準,利率依然為基準利率上浮10%。

偉嘉安捷認為,一方面,“3.30”新政要求二套房首付不低於40%,旨在鼓勵和刺激改善置業人群入市,因此,二套房首付50%的標準符合政策導向。另一方面,在高庫存及限購背景未放開的條件下,通過降息降準、放開二套房信貸等一系列政策組合拳刺激房地產市場,在盤活市場存量以及提振購房信心的同時並不會造成房價的反彈,未來市場的成交節奏將明顯加快。

對於首套房貸利率執行情況,偉嘉安捷表示,新政出臺兩周後,北京地區各傢銀行首套房的利率持續下行。目前,除去光大、郵儲、工行重劃區優點三傢銀行的利率是9折以外,其他幾大銀行的利率已全部調整為8.8折。在銀行內部資金充裕加上外部政策寬松的背景下,銀行貸款利率與此前相比持續降低,能夠減輕大部分二次置業和首次入市人群的經濟壓力。

據偉嘉安捷測算,以購房人貸款100萬為例,降息後的基準利率為5.9%,在基準利率情況下,貸款20年的月供為7106.74,而88折的月供為6706.08元,比基準利率每月少還400.66元。降息後的基準利率20年總還款利息為705617.57元,88折後20年總利息為609459.7元,在88折的情況下,貸款總還款利息將比基準利率節省近9萬多元。而9折利率情況下,月供比基準每月少還334.74,總利息比基準少80336.44元。無論是9折還是88折,利率的降低都能為購房人節省大量的利息支出。

另外,偉嘉安捷從北京公積金管理中心瞭解得知,目前公積金貸款二套房的首付仍按照原政策6-7成的標準執行。一般來說,從政策出臺到具體執行細則的擬定也需要經過一定的調整時間,公積金貸款在辦理機構與手續上相較於商業貸款都更為復雜,因此在執行時間上不如商業貸款迅速,具體何時執行新政需要靜觀公積金貸款的細則出臺情況。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-14/08045993534053541000732.shtml

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寶能千億資金闖入商業地產自持模式遭質疑

  商業地產領域又闖進一頭公牛。

  在資本市場風生水起的寶能集團近期宣佈其擴張計劃:5年1200億元建40座購物中心,全部統一自持經營。

  眾所周知,商業地產是真正的資金密集型行業,即使是經營良好的自持物業,資金回收期也會長達十至十五年。

  在商業地產領域隻能算是跟隨者的寶能集團,能演好這場大戲嗎?

  千億之戰

  "2015年,寶能集團各類物業總開發量達到3500萬平方米,躋身世界級企業。"在9月初的一場發佈會上,寶能集團副總裁吳永剛表示,集團計劃用五年時間,投資1200億元,至2018年開發建設40座購物中心,全部統一自持經營。

  吳永剛表示,截至2013年,寶能已經在深圳、上海、天津、南寧、無錫等28個一二三線城市佈局,正在開發的商業項目15個,總開工面積1000萬平方米,總投資超過500億元人民幣。

  "開發一個項目,樹立一座地標,升級一個商圈,繁榮一座城市。"吳永剛雄心勃勃。事實上,寶能集團隻能算是商業物業的後進者,包括住宅等其他物業形式的 成功案例並不顯赫。從公開資料上看,2002年左右寶能開發瞭位於深圳福田區的福田中港城,其後直至2007年控股深業物流集團後,才開發出總建面約5萬 平方米寶能城市廣場,2009年開發瞭位於深圳南山的寶能太古城。

  當然,今年宣佈大規模投資商用物業的後進者也不乏其人。紅星美凱龍集 團董事長車建新表示,到2020年要建成100個城市綜合體。話音剛落,娃哈哈董事長宗慶後也宣佈,5年內籌建100座商業綜合體。如果將時間軸再上移, 中糧、蘇寧、長虹、京東都紛紛在商業地產大手筆投入。

  然而與寶能不同,這些直接從商業汽車二順位設定年息上移到地產領域的投資者,通常握有大量的商傢資源。這使得這些後進者可以復制萬達模式,開業短期內迅速引進商傢,匯聚人氣。這在競爭激烈的"購物中心"業態中尤為重要。

  "現在購物中心呈現明顯的1/2現象。"中購聯購物中心發展委員會首席專傢禹來公開表示,所謂1/2現象,指的是大型購物中心中有1/2開不瞭工,開工的有1/2開不瞭業,開業的有1/2難以盈利。"換言之,中國購物中心成功率大概就八分之一。"禹來認為。

  此外,中國此前開發的購物中心大都以散售為主,甚少大面積自持,主要原因就是自持的回報率太低。廣州有著數百傢規模在3萬平方米以上的購物中心,但能夠 獲得reits(房地產信托投資基金)的商場總數不超過5傢。"不是購物中心不想到香港資本市場融資,"禹來表示,是香港reits僅僅租金回報率要超過 7%這一點就難倒瞭這些購物中心。以中國商業的標桿企業萬達集團為例,2011年底該公司持有營業物業面積近千萬平方米,但當年其不動產租金收入僅為 34.6億元,年租金回報率不到2%。

  所以大部分宣佈進軍商業地產領域的開發商依舊以散售為主,自持的比例通常會低於20%,這也使得寶能此次出手頗為惹人矚目。

  錢從何來

  曾為萬達招商中心副總經理、現任寶能商業總經理的張春昊表示,未來5年的新建項目大多為城市綜合體,住宅以及商業街部分的出售可以帶來滾動開發的現金來源。

  以寶能集團開發的深圳太古城項目為例,該項目早在2006年已經拿地,2009年率先建成11萬平方米的商業項目,以及近32萬平方米的住宅。而寶能走的依舊是自持商用項目聚納人氣,依靠住宅銷售滾動資金的萬達模式。

  即便成功復制萬達模式,"寶能商業的發展主要還是依賴於集團的支持。"張春昊表示。但在寶能的對外宣稱資料中,寶能是一傢"核心資產超百億"的公司,百億企業撬動千億投資?這依然讓人頗為疑惑。

  2010年以前寶能集團並不為公眾所熟悉。2010年5月,寶能集團掌門姚氏兄弟以3.5億元的價格,收購瞭ST寶誠成為第一大股東;其後又先後投入近 6億元改善業績,寶能系才鳳鳴重劃區逐漸走進公眾的視野。2012年寶能系大量吃進深振業A的股票,並觸發與深圳市國資委的股權大戰,其後成為僅次於深圳市國資委的 第二大股東。

  雖然參股瞭兩大上市公司,但兩者對其資金支持並不大。在寶誠股份改善瞭業績後,也曾計劃增發募資,但未得到證監會的審議通 過。該公司2012年年報顯示,公司總資產為2.7億元,總負債為2.57億元,資產負債率高達94.83%,歸屬上市公司股東的凈資產僅為206.47 萬元,凈利潤1313萬元。而寶能持有15%股權的深振業A去年營業收入30.76億元,凈利潤6.17億元。這顯然還是杯水車薪。

  按 照寶能集團的官網顯示,公司主要有四大業務類型,涉及地產的除瞭綜合物業開發外,還有文化旅遊產業,網站顯示所謂文化旅遊產業包括幾個在建的旅遊度假區以 及度假酒店,這暫時還不能為項目提供資金支持。此外就是現代物流產業,2007年的一次股改中,寶能全資控股瞭深業物流集團,寶能宣稱物流集團下屬物流園 區年銷售超300億元。這也成為地產業務的資金來源之一。

  "寶能還有著一系列的金融公司,可以為地產業務發展提供支持,"一位集團內部人士告訴《中國經營報》記者,除瞭人們所熟知的前海人壽保險外,寶能集團旗下還有著深圳市粵商小額貸款公司等一系列的金融實體。

  上述人士告訴記者,姚氏兄弟是典型的潮商,背後有著龐大的潮商群體。"公司一些地產項目實際上已經在跟一些潮商合作。"多年以來,潮商可謂是中國最喜歡 "抱團"的商幫,而且有著潮商間資本融通的傳統。有不少潮商很少與銀行打交道,更多是通過企業間拆借來達到資本融通的目的。

  無論各方猜測怎樣,在未來5年投資1200億元建40座購物中心,對於寶能集團來說無疑是一次前景難料的挑戰。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/14422427274.shtml
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佛山首個智能立體停車場運行 306㎡ 可停192輛汽車



???22日,佛山首個高智能化立體停車場——禪城區東翠園智能立體停車場正式運行。該停車場共提供192個停車位,可自動識別車型參數並分配車位,無需人工操作。據悉,為緩解禪城區停車難問題,該區今年計劃新建2000個社會停車位。

??22日上午,記者在東翠園智能立體停車場看到,四座高24層的停車塔豎立在禪城區市東下路旁。

??作為佛山首個高智能化立體停車場,東翠園立體機械式停車庫與其他立體車庫有何區別?廣東中車智庫停車場建設發展有限公司常務副總經理梁賽譚介紹,該智能停車場采用高智能化檢測系統和控制系統,車主將車從道路進入停車場閘門時,汽車的車型、車牌號等信息便被自動獲取,車主將車開進車場一層後,隻需走出車場,車位板就會載著車輛上升到系統指定的車位。取車則更為方便,車主隻需刷卡,汽車就會自動下降至另一側門前。

??禪城區祖廟街道辦事處主任李仕亨介紹,東翠園智能立體停車場設計車位總數192個,總投資1800萬元,由廣東中車智庫停車場建設有限公司投資興建和運營。

??記者現場發現,一名女車主將車開進停車場內,並熄火走出停車場後,車庫門緩緩關上,從車庫門上的玻璃窗口可以清晰看見,該女士的車自動上升到系統指定位置,全程不超過40秒。“存取時間最慢不會超過90秒,超過國際標準的120秒。”車庫工作人員介紹,車庫內的高速電梯上升或下降的速度每分鐘可以達到100多米。

??如此智能的建地 容積率利率多少免費諮詢試算停車場,收費如何?梁賽譚說,該停車場在28日前免費,之後將以每30分鐘4元的標準收費,每天以60元的收費封頂。

??“這個立體停車場的土地利用率是平面停車場的20倍。”李仕亨說,該立體停車庫最大的亮點首先在於節省土地,傳統停車場停50輛車需要1650平方米,而該項目僅占地306平方米,即可停放192輛汽車,折算起來平均不到2平方米的占地面積即停放一輛小車。東翠園立體機械式車庫是禪城首個引進民間資本建設的停車場,在經營40年後將設備等歸還政府。

??羊城晚報訊 記者樊美玲攝影報道

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-23/09595996824487868550819.shtml

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品牌房企在長沙土地儲備超千萬方



 新浪樂居訊(編輯 彭丹夏)2013年是改革的一年,對長沙樓市來說,是發展的一年,對於房企來說,則是拼命增加土地儲備的一年,據中原數據統計顯示,2013年,萬科、保利、綠地、五礦、恒大、中建等民間2胎利息利率多少免費諮詢試算六房企在長沙聯合土地儲備已超過千萬方。

  2013年,部分大型房企拿地頻繁,囤貨積極。萬科、綠地、龍湖、五礦、恒大均有出手拿地,其中綠地3次拿下4宗地,為今年土地市場上最為活躍的一線房企。該五大房企,長沙拿地總宗地面積達到191萬方,占內六區土地總成交量的26.27%,總規劃建面為475萬方,購地金額為100億,內六區占比為21.93%。綠地3次拿地分別位於開福區、望城區、雨花區高鐵新城,但嶽麓區三大熱點板塊並未涉足,其儲備開發量達到193.5萬方。

  相比綠地,萬科土地佈局則更為集中,嶽麓區三大板塊均有土地儲備,高鐵新城也再度出手拿地,其湘江系產品僅萬科金域濱江尚未面世,其儲備開發量已達230萬方。保利今年一手土地市場並未出手,但其目前在開發保利國際廣場、保利西海岸、保利香檳國際三項目剩餘開發量已高達256萬方,為各大房企儲備開發量之首。中海將於2014年整合北京中建在長開發中建梅溪房貸二胎條件缺錢急用哪裡借錢湖壹號項目,其儲備開發建面也達到瞭124萬方。

  五礦的佈局多集中在南城,9月,12月分別又在雨花區及開福區拿瞭兩塊地,其儲備開發量達到瞭210萬方。龍湖1月在望城區拿瞭3塊地進入長沙,勢頭兇猛,嘗到甜頭後,其9月在望城區再拿三塊地。恒大去年僅出手一次,4月份拿下芙蓉區桃園路的一宗地,但其儲備開發量也達到瞭200萬方。

  中原分析人士認為,2014年,長沙樓市將是一場品牌開發商的"饕餮盛宴"。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-10/11503869119.shtml

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國土部應以用地極限控城鎮化規模

  城鎮化依賴土地增量擴張難以為繼

  記者 梁倩 上海報道

  "單純依賴土地增量擴張難以為繼。"國土資源部副部長胡存智表示,我國城鎮化率保持年均增長1個百分點,新增人口1800萬,按照每新增1個城鎮人口需要209平方米土地計算,今後每年城鎮化僅用地需求就將超過560萬畝。"土地資源狀況對此難以支撐,也早已超出《全國土地利用總體規劃綱要》的安排。"

  胡存智在3月30日舉行的中國城鎮化高層國際論壇上說,我國城鎮化進程中,土地城鎮化與人口城鎮化速首購貸款利率度相差較大,城市用地增長彈性系數已超過合理閾值。因此,應制定"用地極限"規劃,對城鎮化規模進行設定,並加以控制。

  胡存智介紹說,近20年來,我國土地城鎮化明顯快於人口城鎮化。從數據看,1990年至2000年,城市建設用地面積擴大90.5%,城鎮人口僅增長52.96%,城市用地增長率與城市人口增長率之比是1.71;2000年至2010年,城市建設用地面積擴大83.41%,城鎮人口僅增長45.12%,城市用地增長率與城市人口增長率之比達1.85,均遠遠高於國際公認的合理閾值1.12。

  胡存智表示,應完善土地用途管制制度。加強土地利用總體規劃對城市用地規模的管控作用,嚴禁以城市發展為名擅自修改城市建設用地控制規模。以人均用地適當控制,按照大城市80-100平方米、中等城市90-110平方米、小城市100-120平方米為界限,避免出現大城市無限擴張、中等城市無序發展、小城市無力發展的情況。

  胡存智認為,目前大城市爆發式增長,中小城鎮發展比較緩慢,我國城鎮化佈局和用地結構不合理。

  對於城鎮工業用地比例偏高的問題,北京大學國傢發展研究院周其仁表示,部分城市因為鼓勵投資、招商引資,加大工業用地供應量,人為壓低工業用地供應價格,以致於不得不抬高住宅用地價格,彌補土地出讓收入。如果能拿出一部分工業用地用於其他功能,不僅能增加供給,還可以使土地得到很好的利用,並發揮價格機制的作用。

  中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱認為,按照行政區劃發展城鎮化違背經濟發展規律,最後一定會出台北房屋二胎房貸現"空城"。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-01/08032001682.shtml
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宋衛平終返綠城



??

宋衛平。

從今年5月發佈收購公告起,融創與綠城的交易糾紛終於塵埃落定。日前,綠城和融創相繼發佈公告,宣佈融創收購綠城股權終止,綠城中國創始人宋衛平方面將退還融創附屬公司60億港元,並以浮動利率計算利息,還款截止日期為2015年2月12日民間2胎代償房屋2胎代書利率多少免費諮詢試算

??綠城和融創12月19日相繼發佈的公告詳細披露瞭雙方協議的細節。按照雙方5月22日的收購協議,融創以62.98億港元(約50.38億元人民幣)代價收購綠城中國24.313%股份。如今,宋衛平方面須將融創方面除去股息和印花稅後的收購凈代價約60億港元如數退還,還款截止日期為2015年2月12日,在協議終止日期五天內,將首先償還5億元。若按宋在12月31日前還款50%、剩餘在截止日期前還清來計算,宋衛平要想重返綠城,連本帶利大約須籌得65.4億港元。

??不過,根據公告,如果宋衛平到時無法退還這筆錢,那麼融創可向綠城發起強制收購。

??上述協議終止公告發佈當天,綠城中國收盤跌10.2%。此外,近期,花旗房貸二胎條件、海通國際等機構均給出綠城中國“沽售”評級,機構的不看好可能對企業未來融資將產生影響。

??據悉,孫宏斌接管綠城期間對綠城施以改革,成效明顯,推動綠城項目加速去庫存。截至11月底,綠城的合約銷售額為667億元,提前完成年度目標。


??裝著走的移動樓書——樂居廣州買房_微房產(微信號:gzkanfang)官方微信服務號,為各位廣州街坊提供最新、最全面的樓盤資訊服務,包括新盤營銷信息、折扣優惠,另外還定期免費提供專業線下實地看房接送服務。掃描二維碼立即關註,獲取更全面、更專業、更優惠的買房信息。



新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-23/07105952932956082586393.shtml

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公積金不該是少數人的 盛宴

  走過成色不足的"金九",樓市已經邁入"銀十"。在房地產市場階段性調整之時,有購房計劃的市民自然將目光投向住房公積金,一些樓盤卻因嫌棄回款周期長而拒絕公積金貸款。市民與公積金之間隔著一堵玻璃門。

  已經有20歲的"住房公積金",誕生初衷是"由國傢、集體、個人三方共同負擔,解決職工住房困難",在推動住房分配貨幣化改革、引導城鎮居民住房消費等方龍岡房屋二胎面發揮瞭關鍵作用。但是成長總有"煩惱",在面對全國人大代表質詢時,就連原住建部部長薑偉新也坦承,公積金是他上任以來一直"非常頭疼"的問題。

  住房與公積金曾經雙手緊握,如今卻若即若離。相比房價一路高企,公積金貸款額度明顯偏低,功能弱化,漸成"擺設"。實際操作中,"提取難"又在加劇這一趨勢。不少地方公積金提取存在手續繁、到賬晚、限制多等問題。值得警惕的是,剛性規定加上不良作風使絆,反而催生瞭公積金代取業務,一些"地下中介"還要從中抽取高額傭金。而且,在有些人眼裡是"雞肋"的公積金,在另一些人眼中卻是"唐僧肉",違規挪用,時有發生。

  公積金本不該是少數人的"盛宴",現實卻像在跟多數人開玩笑。真正的低收入傢庭,僅靠工資和公積金貸款還是很難購置得起商品房甚至保障房。買不起房,自然用不到公積金。據廣州市政協常委曹志偉透露,2013年廣州市住房公積金繳存人中,9%的貸款人使用瞭約80%的公積金餘額,而大約有80%的繳存人仍未使用住房公積金。這就使得公積金貸款形成瞭一個怪圈:無房的人補貼瞭有房的人。

  圍繞公積金使用產生的類似爭論,一方面印證瞭公積金管理的現實復雜,一方面也說明,喚醒3萬多億元沉睡的住房公積金,還得靠改革之"吻"。

  事實上,公積金業務不復雜,但公積金鏈條卻不簡單,涉及職工、單位、中介機構、管理中心、經辦銀行、地方政府、監管部門等。改革就是動奶酪,從機構改革後還存在應撤未撤的分中心,從幾百套公積金管理系統不能互相連通,挑戰可見一斑房屋增貸利率。但群眾的呼聲就是改革的指向。能不能解決公積金異地流動、放寬公積金提取條件,可不可建立統一信息共享平臺、成立公積金銀行,這些議題需要頂層設計去解答,更需要推進改革去破解。

  據10月9日《人民日報》

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-10-10/07524507034.shtml
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南海火柴廠地塊 2.6億元成交 溢價超過72%

  盡管馬年以來樓市遇冷,可是佛山本土市場依然逆勢高漲。昨日,況聯步等4人組成的競買聯合體以26126萬元競得大瀝鎮鹽步南海火柴廠地段商住地,樓面價4058.07元/平方米,溢價72.15%。

  根據南海區國土局網站公示信息,本宗地的開發投資總額不低於13796萬元;住宅套型建築面積受限於70/90政策,即90平方米以下住宅建築面積占宗地住宅總建築面積的比例大於70%。無需獨立設置幼兒園和小學等教育配套設施,其所需學位由大瀝鎮統籌解決。

  據悉,該地塊附近有樓盤怡雅苑、宏鼎景禦嘉園、碧翠苑等。宏鼎景禦嘉園精裝房在售均價已經高達14000元/平方米。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-02-20/0923哪家信貸利率低3935840.shtml

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山東威海市政府發佈通知:30日全體幼兒園停課

  中新網5月30日電 山東威海市政府30日發佈緊急通知,30日全體幼兒園停課一天,要求各幼兒園嚴格執行,不許以任何借口組織活動,並做好本園內其他相關安全工作。

  29日15時許,威海市環翠區裡口山區域發生一起森林火災,火借風勢迅速蔓延,斷續火線一度達7公裡左右,並呈現較多煙點。目前,現場暫無人員傷亡報告。

  山火發生後,威海市政府立即啟動應急預案,組織指揮專業撲救隊伍、公安幹警、武警、駐地部隊官兵及機關幹部等多方力量,並協調煙臺市駐軍、武警等部隊,全力參與撲救。當日,超過2000人投入撲救,當天下午還出動直升機參與滅火。

  威海市政府已啟用兩處指定應急場所,分別是市會展中心和市體育館,並在各相關路口備好公交車,如受山火影響需要疏散,請根據社區統一安排,攜帶必要的生活用品,乘坐公交車或步行到指定應急場所進行避險。

  據瞭解,發生汽車2胎增貸缺錢急用哪裡借錢火災的林場植被以松樹和柏樹為主,現場多處明火已被撲滅,但火情仍然嚴峻,當地政府部門正組織各方力量全力施救。目前,起火原因和過火面積仍待調查。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-30/08082755324.shtml

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工地板房深夜失火 內無人居住 無人員傷亡

  楚天金報訊金報訊(記者羅麗娟)前晚11時許,武漢一高校的活動板房失火。幸運的是,沒有人員傷亡。

  昨日上午,有人報料稱,武漢東湖學院25棟靠近宿舍樓和幼兒園的建築工地板房失火。記者迅速趕到現場,不過瞭解到,該起火災並不是發生在昨日上午,而是前晚11時左右。

  發生失火的兩層高的活動板房被燒成空架子,屋頂也被燒塌,現場仍不斷有煙冒出。雖然火勢已得到控制,但仍有一股燒焦的味道迎面撲來,工作人員正在現場進行整理。

  據現場一位工作人員介紹,失火房屋是去年該校修建宿舍時為建築工人搭起的臨時住房,但現在已很少有貸款留學人居住,加上失火時間是深夜,因此,無人受傷。火災起因是電線起火。



新聞來源http://wh.h2胎貸款缺錢急用哪裡借錢ouse.sina.com.cn/news/2014-09-14/08284449640.shtml
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五一樓市銷量與去年持平 業內仍普遍看好地鐵物業

  記者李婷

  房子不好賣,是今年房產業內最明顯的感受。與去年動輒光盤的火爆程度相比,今年樓市"不搞活動難走量"。【4月武漢樓市行情遇冷數據火熱 5月或迎促銷潮】

  市場

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  五一銷量與去年持平

  剛過去的"五一"小長假,武漢房地產市場很是熱鬧,為搶占市場,開發商花樣百出。

  除親子遊戲、美食大賽等傳統活動鬧人氣外,部分樓盤加大折扣優惠,也希望拉動實實在在的成交。

  在武昌片一樓盤,除2000抵2萬折扣外,還可享受97折優惠,以及99折上折,算下來,一套房優惠近8萬元。該片另一樓盤尾盤房源也降瞭5~10萬。

  僅從前兩天數據看,5月"開門"成績不算差。市房管局網監測數據顯示,5月1日~2日,武漢市新建住宅共銷售767套,比去年同期還多出5套。

  不過,一樓盤銷售負責人說:"兩天不能說明什麼,今年大傢(開發商)日子不太好過,3、4月銷量沒達到預期,且市場仍在波動中,各項目都想在5月有個不錯的數字,讓後期不至於更難過。"

  數據

  今年,業內外普遍在說開發商壓力大,房子不好賣瞭,但多停留在感觀上。進入4月份以來,監測數據開始"說話"瞭。

  武房指數統計顯示,今年一季度,全市新建住宅銷售面積347.19萬平方米,環比減少20.7%,同比減少1.18%;銷售套數44930套,環比減少22.19%,同比增加1.2%。

  4月,新建住宅成交量10437套,環比再度下滑10%。與去年月均成交12500套相比,足足差瞭2000套。

  去化率(在一定時間段內的樓盤銷售率)方面,1~4月,武漢總體推盤92次,共推出20823套,平均去化率56.04%。而2013年全年平均去化率58.7%。

  最低的去化率出現在剛過去的4月,平均去化率僅49.8%。這是一年多來,首次跌破五成。

  其中,有4個項目去化率在80%以上,9個項目低於30%,市場兩極分化現象嚴重。

  業內知名研究員李國政分析,一季度房地產市場表現欠佳,加重瞭購買者觀望情緒。同時,受資金監管限制影響,房地產貸款規模繼續緊縮,同時購房者房貸利率優惠減少。開發房企迫於資金回款和去化壓力,平價開盤、打折促銷等"以價換量"現象增多,這也讓購房者對後市降價的預期繼續升溫。

  亮點



  地鐵物業



  受波動影響不大

  隨著今年地鐵1號線延長線、4號線二期通車,不少置業者已看中地鐵房,準備下手卻又拿不定主意。

  事實上,業內對地鐵物業仍普遍看好。武漢新聚仁市場研究部主任陳龍認為,武漢的地鐵仍處於初期階段,地鐵網未形成,延線物業的價值也未完全顯現,長期來看地鐵物業優勢很大,價格也肯定還有上漲空間,依然是比較好的選擇。

  陳龍認為,上海、深圳等發達城市的地鐵物業非常發達,辦公、購物、居住可與地鐵無縫對接,當通達性和便利性體現出來時,地鐵物業的價值才真正發揮顯現。現在來看,武漢地鐵物業數量不多,且發展空間很大,因此升值空間也巨大。

  不過,並不是所有地鐵物業都能隨便出手,"沿線住宅區價值較大,而單體的或獨棟大廈型的物業,則要多方考慮。"

  五一小長假國內樓市動態

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  相關鏈接

  ●北京樓市"五一"黃金周在寂靜中度過。"東三環雙井合生國際137平方米三居,市價750萬元,現在600萬元急售。"房屋總價直接跳水100多萬元,房屋還是無人問津。相關數據統計,北京二手房價格已經連續4個月下跌。

  ●近日長三角幾個城市相繼傳出房產降價消息,杭州有別墅半價促銷,上海有樓盤7.2折。雖然其中主要是開發商推出的特價房噱頭,但一季度樓市量價齊跌已經是不爭的事實。

  ●5月3日《央視財經評論》:房產轉折點已到來,政府不能再救市。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-04/07324110071.shtml
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上市房企轉型 賣地三年穩賺不賠童話破滅

  在8月9日,證監會新聞發言人再度回應,證監會的口徑依然沒有變化。"但我願意講得更細一些。"其指出。

  這個細說的內容在於:"證監會堅決貫徹執行國務院文件規定,對於房地產行業上市公司、非房地產行業上市公司通過再融資募集資金投向涉及住宅房地產開發業務或重大資產重組置入住宅房地產開發業務的,對其是否存在違反國務院有關規定的情形,證監會在進行相關審核時,將在公司自查、中介機構核查的基礎上,依據國土資源部等部門的意見來進行認定。"

  "口徑沒有變化,核心主題詞是'住宅房地產項目'。"上述發言人指出。而這種細微的變化,或在指向此前市場盛傳的向棚戶區改造、一級土地開發、保障房建設項目有條件放開。與此同時,2010年為規避房地產二級市場嚴控集體轉型進軍一級市場的一批"奔一"族,亦經過三年發展收獲其第一批果實。與此前市場預期的一級土地開發"穩賺不賠"神話不一致的是,伴隨地方政府財政持續緊縮,一級土地開發前期投入的大量資金難以回收已經成為影響一級土地開發商業績、現金流直接原因。

  在一級市場風險越發加重之際,有上市房企開始衍生出新型拿地樣本,這在市場預期的上市房企再融資有條件打開之下,會衍生出怎麼樣的新問題?

  上市房企再融資松動信號頻出之際,一級土地開發作為被市場預期將得到放行的范圍,再度成為房地產商繞過樓市調控大門的融資標的。

  8月8日晚,停牌多日的北京城建發佈公告擬定向增發39億元,投向安置房跟一級土地開發市場。其中,本次擬募集的12億元將投向北京平各莊土地一級開發項目。據瞭解,該項目總投資達22億元,項目公司受北京市土地整理儲備中心順義區分中心委托,對規劃的41萬平方米用地進行土地一級開發。

  自史上最為嚴厲的宏觀調控啟動以來,"賣房不如賣地"一度成為上市房企轉型口號。"相比宏觀調控下樓市的不確定性,背靠政府的一級土地開發市場準入門檻較低、收益更是穩定得多。"一位北京上市房地產公司高管告訴記者。代償2胎借款

  一級土地市場掘金熱潮下,2010年以來,前有香江控股、中南建設等地產商爭相競投上遊土地項目,後有漳州發展、高金食品等非房企上市公司踴躍試水一級土地開發。

  三年時光逝去,緊閉的房地產再融資大門重啟信號或現。而前述轉型一級土地開發市場的"奔一族"們也伴隨項目結轉,即將迎來第一批成果驗收。

  但記者調查發現,與市場預期的一級土地開發"穩賺不賠"神話不一致的是,伴隨地方政府財政持續緊縮,一級土地開發商往往要代替政府墊付前期包括土地拆遷款在內的開發投入款,這將導致其現金流轉緊張,財務成本大幅增加。

  "我們最近要快速轉手北京郊區的商用寫字樓群,本來老板是想捂盤待漲的,因為北京房價未來實在有升值潛力,該成套寫字樓位置又好,但是為瞭籌集資金輸血一級土地開發業務,隻能忍痛割愛。"前述房地產高管向記者透露,該公司所進行的衛星城配套建設項目,已經代替政府前期投入瞭10億資金。

  更為嚴重的是,由於一級開發企業成本回收及收益實現依賴於土地出讓金的及時返還,一旦摘地開發商拖欠政府土地出讓金或項目流拍等情況,企業將面臨無法及時收回款項的壞賬風險。

  2011年7月,雲南城投首批推出的地塊除160畝底價成交外,其餘1460畝均告流拍,這一事件嚴重影響瞭公司資金鏈,導致其後續開發幾乎陷入停頓。

  伴隨一級土地開發風險逐漸展現,越來越多的上市房企開始轉換思路,紛紛轉型一二級市場聯動,將一級土地開發視為二級市場拿地的一個踏板,以降低單純一級土地開發帶來的各種風險。

  穩賺不賠神話破滅?

  2008年5月,當雲南城投發佈公告稱,將受政府委托負責昆明環湖東路土地高達4.18萬畝的一級開發項目時,國元證券曾發佈研究報告感慨,"一級土地開發使公司脫胎換骨!"在其看來,雲南城投將有望借助該項目變成昆明城市運營商。

  支持國元證券做出上述結論的,是雲南城投與昆明市政府約定的高額投資回報預期。在雙方約定計劃中,出讓土地的總價款在扣除全部土地一級開發總成本及相關稅費後的

  純收益中,有50%收益歸雲南城投所有。而如果雲南城投按上述方式所提取的收益不足開發總成本的5%時,昆明市政府將補足差額。

  從詳細資料來看,在4.18萬畝的土地中,其中建設用地高達3.45萬畝,土地一級開發的期限自2008年5月30日至2013年5月30日,一共為5年。由於一級土地開發周期為3年,這意味著,三年後的2011年,雲南城投就將獲得進軍土地一級市場第一桶金,而這第一桶金的收益更將與政府平起平坐,以5:5分成。

  "我們保守估計土地拍賣價格應該在200萬元/畝左右,但由於近期國傢一直在調控房地產市場,有可能致使二級土地拍賣價格較低甚至流拍,因此我們給與公司的RNAV80%的折價(土地拍賣價格為200萬元/畝,差價為145萬元/畝)。"國元證券在研報中指出。與此同時,市場亦對雲南城投一級市場轉型高度看好,公司股價不到一個月時間由22.61元漲至30.14元,漲幅達33.30%。

  但伴隨三年投入期完成,2011年7月13日,環湖東路沿線土地一級開發項目的十三宗土地拍賣結果卻大跌眼鏡。因為投標人數未達法定要求,所以拍賣會最終上拍七宗土地,流拍三宗,僅四宗土地基本以底價成交,合計成交金額67003萬元,成交面積159 畝,平均每畝成交價421萬元。

  "雲南城投一級市場開發風險在2009年已有揭示,首先是工程進展低於預期,主要是原來預計於2009年7月底被政府收儲的第一期4630畝土地工程,直到2010年上半年才被地方政府收儲。此外,政府在土地收儲後又拖延將近一年才開始拍賣,導致公司現金流、利潤確認受到較大影響。"一位曾長期跟蹤該公司研究員向記者透露。

  在該研究員看來,房地產調控政策的日益緊縮和當地政府財政收緊是導致公司一級土地項目被拖延收益的根本原因。"2009年以來,昆明市政府債務持續滾雪球,直接影響到公司一級市場土地開發進度和對公司還款。另外,樓市的調控亦影響二級市場拿地熱情,土地流拍頻繁。"

  從最新情況來看,公司2012年年報顯示,環湖東路土地一級開發項目,截至目前累計投資約人民幣73億元。但實際僅收到昆明市土地礦產儲備中心支付項目保底收益人民幣3.22億元,支付開發成本合計人民幣26.94億元,合計約達30.16億元,尚不到投入款的一半。

  盡管環湖東路項目在今年5月已經全部到期,但記者從公司瞭解到,該項目目前未有明確結果。"仍在與政府商談,有結果會第一時間公告。"

  資金回款不足直接導致公司現金流緊張,為保證輸血其他房地產項目,雲南城投前後通過信托等第三方進行融資。2013年一季度,雲南城投在營業收入大幅增長1872.88%至2.51億元之時,仍虧損2474.77萬元。

  其中,當期財務費用為2139.45萬元,較同比大幅提升,主要為信托融資利息支出增加所致。與此同時,一季度公司資產負債率亦高達81.75%。

  一二級聯動轉型

  "一級開發是資金高度密集型行業,一個項目運作往往涉及數千畝土地,幾十億乃至數百億資金,對於企業的資金實力和籌資能力要求非常高。"有房地產業內人士對記者表示。而隨著房地產調控的日趨嚴厲,二級市場開發商資金緊張且對市場預期悲觀,拿地愈加謹慎,土地市場隨之迅速降溫,給一級開發企業的資金鏈帶來瞭巨大影響。

  "我們在北京郊區的一級土地開發項目就已經通過信托融資10億,代替政府投入。不過麻煩的是,由於審批手續尚未辦齊,項目遲遲無法啟動,後續資金投入比較緊張。"前述房地產公司高管向記者透露。

  此外類似雲南城投式的政府違約、拖欠也給土地一級市場開發帶來巨大風險,而一級市場自身收入確認特性也導致房企業績波動頻繁。

  在這種情況下,投身一級土地開發的房企亦再度轉型一二級市場聯動。

  "近年來單純做一級開發的已經不多瞭,基本上都是一級開發為二級拿地做準備,實現一二級聯動。"前述房地產業內人士告訴記者,"一般房企幫助政府做土地一級開發後,從資源上說更具備競拍優勢,更有的企業本身就願意自買自賣,即參與拍賣其自主開發的土地。"

  香江控股就是其中一個典型,其在2007年和2009年前後拿下成都、廊坊香河兩塊土地一級開發項目,並在項目完成後迅速將其收至囊中,最終發展成為公司全球傢居CBD試點項目基地。

  此外,伴隨地方政府債務危機日益嚴重,亦有上市房企抓住機會讓地方政府"以地償債",即以政府土地補償拖欠開發商的拆遷投入資金和土地出讓金。

  有信托公司人士向記者透露,中南建設善於此道,其手下一級土地開發項目往往通過政府拿地補償,"實際上就是舊瓶裝新酒,政府過去因開發商缺錢被迫拿地補償的情況比比皆是,但中南建設化被動為主動,在前期項目簽約時或談好後續償還方式,即以其所開發一級市場土地或者周邊土地作為補償。"該信托人士向記者分析。

  其指出,中南建設背後的利益在於,公司借一級土地開發獲得二級土高雄民間2胎地受讓先機,可以在看中的地塊上先下手為強,"比如在一些市政中心建設配套規劃中,周邊的房價一般會隨之升值,那麼公司就可以借助一級開發獲得二級土地,利用一二級市場的聯動效益獲得巨大升值。"不過記者隨後致電中南建設予以求證,但截至發稿仍未能與公司取得聯系。

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