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政協委員土地開發要破除國有房地產企業壟斷

  李曉林說,壟斷經營極有可能使開發效率偏低,成本增加最終導致土地上市價位大幅提高,傳導到最終的房價必然是節節高。而引進競爭機制打破資本所有制限制,就可以使以上弊端有所改善,對房地產市場的宏觀調控起到積極正面的作用。他建議在全國各地的房地產投資開發的土地一級市場開發中采用招拍掛的公平競爭機制。使土地一級開發市場在今後逐步做到公平和效率的統一。

  京華時報訊(記者張然)昨天,全國政協委員、北京林達集團董事長李曉林表示,在他擔任全國和北京市政協委員的十餘年時間裡,每年的提案都離不開公眾關註的"房子"問題。今年主要關註土地市場一級開發公平性問題。銀行2胎貸

  李曉林提出,土地市場一級開發應向社會資本開放,不應長期為國有房地產企業壟斷經營。非國有房地產或工程建築類企業,在具有合法資質的大前提下,也應有平等的機會進入這一禁區。目前,在北京以外的一些省市已有所改變。

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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-04/08512631007.shtml

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內容來自si2胎土地怎麼貸款比較會過件na新聞

??北京商報訊(記者 齊琳 阿茹汗)萬科商業地產的輕資產運營再下一城。即將履新的萬科高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶日前透露,萬科已於本月初和麥格理完成瞭萬科首個商業項目——金隅萬科廣場的交割,這也意味著萬科在這一項目上實現瞭退出。

萬科首個商業交割麥格理關埔重劃區怎麼貸款比較會過件

??初涉商業地產項目之時,“輕資產、重運營”便成為萬科商業地產的玩法,即萬科在商業地產中引入基金,調節資金占壓並實現商業快跑,同時萬科還將在商業項目中保留萬科的品牌,擁有絕對的經營管理權。毛大慶總結介紹,商業地產項目將經歷投資建設、開門營業、度過經營風險期以及1-2年調整期四個步驟,而最終的目標就是找到退出路徑,實現輕資產運營。

??目前萬科尚未透露與麥格理的合作細節,但業內人士猜測此次合作仍將沿用萬科與凱雷的合作模式。今年8月28日,萬科與世界最大投資公司之一的凱雷簽訂瞭商業地產戰略合作平臺意向書,意向成立資產平臺公司,雙方將分別持股20%和80%,該平臺還將收購萬科擁有的9個商業物業並長期持有,此外雙方設立一傢商業運營管理公司,負責資產平臺公司持有的各境內物業招租和運營管理。

??“這種商業地產合作模式帶給萬科最大的好處就是不會將大量的資金沉淀於此,可以實現快速和有效的回籠和持續開發”,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進如是說。毛大慶也曾指出,與凱雷的合作也是萬科構建“輕資產”退出機制的開端。

??除凱雷外,據統計,今年萬科還與擁有新加坡政府投資背景的RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED 以及香港領匯房地產投資信托基金簽訂瞭出售商用物業部分股權的協議。至此,年內萬科已經與4傢基金就包括營業僅一年的金隅萬科廣場在內的12個商業項目搭建亦或實現瞭商業地產的退出機制。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-29/10275955156995035410530.shtml

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  100萬的現金對王先生傢庭來說,流動性資金比例配置得有些過高瞭。王先生夫妻工作穩定,無老人贍養問題,傢庭應急金建議配置總資產的10%(約20萬)就可以。建議考慮購買靈活性較強的銀行理財產品,一般交易時間內贖回就可以到賬,利率3%左右,保證隨時可以靈活支配。剩下資金建議購買中期銀行理財產品,一般利率在5%-6%之間,這類屬於穩健型投資產品,可以有效稀釋掉因股票市場下跌導致資金虧損的風險。

  王先生一傢人年度總收入34.4萬元,傢庭日常總支出一年8.4萬元,每年都會有26萬結餘。目前還有包括現金、股票、保險、理財等存款共215萬元。夫妻二人工作穩定,有一房一車都無貸款,有一個孩子,無老人一起居住,不需要承擔醫療和贍養費用,屬於整體經濟條件較好成長期傢庭。

  處於經濟條件較好的成長期傢庭,夫妻是這個傢庭重要的經濟支柱,一旦意外發生,孩子未來的生活都會受到極大的影響。為瞭有效轉移風險發生帶來的損失,建議王先生和妻子選擇分別為自己購買重疾險。保額至少要覆蓋孩子4年留學費用,夫妻各保額30萬,保障到75歲,王先生每年存2.9萬元,妻子每年存2.5萬元,分10年存入。期間享受保費豁免,隻要得瞭重病或者意外發生,未存入的錢可以全部豁免,不會給孩子在經濟上帶來負擔。如果沒有發生風險,這筆錢還會返還給夫妻二人作為養老資金,一舉多得。

  本人44歲,姓王,夫人40歲,在一國有貿易公司工作,年收入20萬左右,妻子在一國有大型公司從事行政管理工作,稅後每月收入12000元,比較固定,無其他收入來源。

  建議考慮信用卡分期購車,一般首付30%(約9萬元),選擇3年期車貸期限時間適中利率也不高,這種購車方式對王先生傢庭基本不會造成經濟壓力。

  因為王先生的第一套房子是全款付清的,夫妻二人工作穩定,可以考慮用公積金貸款解決剩餘房款問題,雖然是二套房首付比例較高,但是王先生二套房已經付瞭70萬,而且公積金貸款利率相對較低,剩下的資金可以選擇合理配置理財產品,這樣剩下的資金既能賺取理財和貸款差額的收益,又可以保證隨時應對傢庭臨時所需的資金。

 《《報名新浪樂居6月28日特惠夏日看房團

  傢庭現有存款100萬現金,另有市值80萬股票,暫時不想出手。銀行理財產品10萬元。傢庭每月支出約7000元。孩子七歲,上小學。傢中老人不一起居住,經濟條件較好,無需承擔醫療和贍養費用。

  理財目標:短期計劃再購買一部價值約30萬SUV。長期主要考慮孩子的教育支出,包括大學在國外留學費用。

  個人現有150平米住房一套,全款付清,目前市值650萬左右。2009年購入20多萬轎車一輛,平時夫人上下班代步,本人有公司配車一輛。目前另購買單位內部集資房一套,140平,無大產權,已付款70萬,尚餘40萬未支付。

  購進第二輛轎車是可以提高王先生一傢的生活質量的,不過一部價值30萬的SUV要用掉夫妻二人將近一年的收入結餘,全款購車會占用一部分現有資金。

  理財目標:近期考慮交清集資房購房款及裝修費,預計支出80萬。是用存款來支付還是其他更好的方法?

  理財目標:請幫助完善傢庭理財計劃。

  王先生第二套房子還有剩餘房款未付清,再加上房子的裝修費用預計80萬元。這筆資金如果一次性付清對王先生目前的經濟情況來說不是不可以,但這也是一筆不小的數目。而且王先生已投入的股票不想出手,理財和保險又不容易變現,還考慮孩子出國留學的問題,如果一次把80萬都付清對傢庭的整體資產規劃不是最好的選擇。

  財務狀況分析

  購車建議信用卡分期

  如果考慮交清第二套住房房款及再添置一輛車,那麼資金如何支付來滿足這兩個計劃就需要合理的規劃。另外孩子將來也面臨出國留學的問題,前期的資金儲備就桃園房屋增貸顯得至關重要。

  個案資料

  對孩子教育支出的考慮,則是一個成長期的傢庭最重要的,所以最好能夠做到專款專用。留學國傢不同,費用也有差別。按照美國大學4年計算,每年大致需要20萬元,王先生孩子距離上大學還有將近10年左右時間,建議考慮購買分三年或者五年繳款,存期10年分紅型保險。資金分散存入,一次性取出,資金保本前提下還可以有效抵禦通貨膨脹,專款專用。

  不宜全款付清購房尾款

  100萬流動性配置過高

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內容來自sina新聞

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-25/08032790962.shtml
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  在深圳地產圈內頗具盛名的李峰(化名)就成為這輪房價高潮中的接棒者之一。9月份,他從美聯物業中介人員手中淘到一個"筍盤",位於深圳北站附近的聖莫麗斯、166平米、410萬元成交,低於市場價40萬左右。

  據業內人士分析,這源於房產稅即將推出以及"三中"全會召開在即等多重政策信號的提前釋放,尤其是信貸縮緊對樓市成交的影響已立竿見影,10月份深圳二手房成交量已環比下降18%。

  如今,投資客拋盤的風潮在市場上重現,2008年的老故事是否會重演?

內容來自sina新聞

  據一位房地產業內人士向記者透露,來自深圳市規劃國土委的查詢數據統計,深圳商品房總套數為160多萬套,而擁有兩套房以上的人,占比不到5%,真正的投資客比例並不大,但對市場有放大效應。

  值得關註的是,2008年那輪房價下降出現之前,深圳就先出現瞭拋售潮,如今,深圳又出現拋售教師貸款潮,這是否預示著2008年老故事又將重演,接下來樓市將會出現新的轉折?

  又見拋盤潮?

  "一套賺瞭100多萬,賣傢覺得收益不錯,可以減持一些降低資產風險。"記者從該盤周邊多個中介處得到證實,據中原地產置業經理小付透露,這名投資客手頭有二三十套房,其中聖莫麗斯的多套房購入成本價每套為220萬元,為瞭迅速拋售,一次性以每套380萬元全權委托給美聯物業出售,美聯物業再以410萬元賣出,從中賺取30萬元價差。

  今年深圳二手房掛牌數從3月份開始,環比一直在攀升,但10月份後出現下跌,當月深圳二手房掛牌套數總量為1039873套,環比9月下跌3.55%。

  樓海高級咨詢師楊志認為,通常每年下半年是業主資金周轉的緊張期,放盤增加,而恐懼未來政策對二手房成交不利,也迫切在高位套現。

  從11月1日開始,深圳出臺二套房貸首付從六成上調至七成的新政,記者從多個中介處瞭解到,由於10月份各大銀行縮緊房貸,原本打算購房的部分轉為觀望,二套首付提高對改善型需求群體而言,首付負擔更是雪上加霜。

  這樣的市場表現很容易讓人聯想到深圳在2008年出現的拋盤潮。當時,受經濟危機影響,樓市峰回路轉,房價下降,成紓困交大幅度萎縮,投資客一次性掛牌幾十套房源卻無人接盤。數據顯示,當年,深圳大約有6000名炒房客被套,被套房產約70萬平方米,被套資金高達幾百億元。

  政策信號疊加影響

  而深圳從11月6日開始執行的二套房首付上調至七成的新政執行後,市場成交量還將進一步萎縮。



  專為投資客提供貼身服務的深圳市樓海投資咨詢有限公司高級研究員陳源向記者透露,8、9月份開始確實有些投資客在跟隨出貨。手頭有多套房產的人,收益達到預期後,會選擇套現落袋為安。

  春江水暖鴨先知。

  據中聯地產二手房研究院總經理肖小平分析,香蜜湖、華僑城等豪宅片區炒作水分較高,投資客偏愛這種熱點區域,但往往波動也較大。"通常專職投資客不隻是希望資產保值,而是要求增值,他們不會固守某一個盤,若一兩年內價格沒有上升多少,離預期較遠,往往會放棄堅守而退出,再換其他物業,哪裡漲的快就買哪裡。"

  "賣傢是個大投資客,這一次拋售瞭6套,我隻搶到一套。"據李峰瞭解,其他接盤者有自住者亦有投資客。由於做高瞭房屋評估價,再利用銀行人脈關系,李峰不僅做到瞭零首付,還從銀行貸出460萬,憑空多出的幾十萬元讓他付月供。

深圳房產新政出臺 再現拋盤潮

  "聽說明年1月1日房產稅將出臺,且不知'三中'全會政策有何轉向,最主要的是信貸縮緊,首套房貸利率普遍上調,有投資經驗的人都知道,信貸是影響市場的決定性因素。"陳源說,高位適合套現,等調整時投資客再進場。

  而據記者調查瞭解,除單打獨鬥的大投資客外,已經套現離場的大多為擔保投資公司,這類投資方通過朋友集資,從民間購買房票,再集中投資,他們與銀行聯系緊密,往往能提前得到政策信號。

  在多重政策信號釋放的疊加下,10月份深圳二手房市場成交量應聲下降。

  據世聯地產統計,2013年10月,深圳二手房市場下跌趨勢明顯。成交面積50.62萬平米,環比下跌18.09%。

  而日前,習近平主席在住房領域專題研究會上提出,堅持市場化改革方向,這被市場普遍認為抓住瞭調控的牛鼻子,政策拐點已至,未來樓市將回歸市場和保障房雙軌並行的路徑。業內人士認為,過去的政策市讓房價節節攀升,由供需決定的市場,對投資客而言,反而可能是利空。

  有人拋盤,就有人接盤。

  "最近一個多月都沒什麼單做,買房都有一個付款期限,通常是2個月或3個月,若銀行貸款未按期審批,業主有權單方面解除合同,購房者的風險明顯增加。"深圳一傢房地產評估公司客戶經理劉艷陽告訴記者,根據她多年的經驗,隻要信貸縮緊,成交量很快就會下滑。

  "你要是早點來還可以買到,最近沒有筍盤出來。"美聯物業香蜜湖某分行物業顧問小黎告訴記者,8、9月份,有個大戶將緹香名苑的十多套四十餘平米小房一次性拋出,190萬一套,同樣低於市場價二十多萬元,很快被購房者一搶而光,而該盤2004年開盤時的房價隻有7000多元。

  記者近日踩盤時得到多個中介反饋信息,大投資客從8、9月開始紛紛拋盤,高位減持降低資產風險。根據搜房網統計的數據顯示,從今年3月以來掛牌量一直上漲的趨勢,在10月戛然而止,環比開始出現下跌。

  "房產稅肯定是要出的,誰都知道是先從增量市場上征收,存量房市場前期實質影響不大,但心理預期會有影響。"肖小平認為,短期內限購不可能取消,否則長期被壓抑的市場需求爆發出來後,容易推動市場價格上漲。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-09/09022487701.shtml
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天津節後房貸政策未松動 利潤有限漸成銀行雞肋



  "都說春節過後房貸可能恢復優惠利率,我問瞭幾傢銀行,怎麼都沒有呢?"市民張女士對於銀行的做法有些不理解。盡管市場傳說央行近日再次提出瞭"落實差別化住房信貸政策,滿足首套自住購房貸款需求"的要求,春節過去已經半個多月,利率打折的優惠房貸在本市依然難覓。對此,有的銀行人士表示還在等待總行的政策出臺,也有的表示房貸政策放松的可能性已經不大。由於利潤空間有限,房貸已經成瞭一些銀行眼中的"雞肋"。

  事實上,一些去年就已經暫停瞭個人房貸業務的銀行,今年這項業務依然沒有"開閘"。還有一傢股份制銀行雖然沒有明確暫停這項業務,但工作人員也表示,自去年下半年以來,就很少再辦理房貸業務。

  "據我們瞭解,現在本市大多數的銀行都延續瞭去年年底時的房貸政策。"一傢國有銀行房貸部門人士表示:"我們也沒有接到總行任何有關房貸政策的新通知。"

  一傢股份制銀行人士則表示,今年年初時,總行關於今年各項業務發展的總體政策已經下達分行,但其中對於個人房貸業務並未涉及。"這樣看來,總行近期出臺新房貸政策的可能性已經不大。其實,在當前總體信貸規模有限的大背景下,個人房貸業務已經不再是總行眼中的業務發展重點。"他說。

  據瞭解,近年來,一些股份制銀行已經逐漸將信貸業務的發展重心轉移到小微企業貸款上。"個人房貸業務雖然風險較低,但即使首套房貸執行基準利率,二套房貸執行基準利率上浮10%的利率,與利率上浮較多的小微企業貸款相比,利潤也還是太低瞭。現在央行的信貸導向也是支持小微企業貸款,我們也就要著力發展這類業務瞭。"本市銀行人士表示。

  按照往年的慣例,春節過後,房地產市場開始升溫,同時,由於獲得瞭新的貸款額度,銀行也會相應放松房貸政策,給予借款人更多優惠,以便迅速占領市場。但今年的情形有些不同。現在春節已經過去瞭20多天,本市銀行大多對於首套房貸仍隻能給出基準利率,隻是有些銀行的房貸部門人士表示,對於特別優質的客戶,才有可能給出最低八五折或者九折的優惠利率。

  有銀行人士表示,即使首套房貸執行基準利率、最低首付三成的政策,與二套房貸利率最少上浮一成、最低首付六成的政策相比,也還是"有差別"的。因而從目前的情形來看,2胎房屋銀行缺錢急用哪裡借錢近期銀行房貸政策大幅松動的可能性並不大。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-22/09282618139.shtml
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內容來自sina新聞

??今年改善型住宅需求將繼續松綁預計4月份是房地產政策調整窗口期

??“後續將會放松的政策可能主要是針對有一套房子再買一套房子的改善型需求。”中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時分析,目前二套房6成-7成的首付比例相對偏高,政策調整的話,二套房首付比例首先可能會出現下調。

外,張大偉表示,不排除有更多的城市進行稅費減免等政策,支持改善需求。整體來看,2015年的房地產市場政策面將明顯寬松。

重要原因是信貸政策的收緊,如今信貸政策趨向寬松,一線城市初步呈現成交上漲態勢,二三線城市的降幅有望進一步收窄。

長期平穩健康發展。對於總理的這一表態,分析人士稱,“剛需”、“剛改”入二胎指南市,有望為深處“調整”之中的樓市帶來新動力,被認為利好今年的改善型住宅需

求。

??國務院總理李克強在答記者問時提到,中國城鎮化進程還在加快,中國房地產市場的需求是剛性的,鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地產

??對於調整二套房首付比例這項政策,張大偉就預計政策不會“一刀切”。“一二線城市的改善需求總量較大,借助信貸的需求量也較高,所以調整首付對

??李克強總理在談到房地產問題時還特別強調,房地產市場有其自身的規律,中國國土面積遼闊,有特大城市和中小城市、小城鎮,情況各異,所以我們要求強化地方政府合理調控房地產市場的責任,因地制宜,分城施策。

??從政府工作報告到總理答記者問,房地產市場的走向時刻牽動著人們的神經。

這些城市將會帶來比較積極的影響。”張大偉表示,“不過就三四線城市而言,市場的供應已經相對過剩,二套房貸調整對其影響不大,或不會調整。”

??鏈傢地產[微博]市

場研究部張旭在接受《證券日報》記者采訪時表示,雖然2015年初樓市的成交起色不甚明顯,但是從當前寬松的政策環境以及市場各方預期好轉,加上李克強總

理在政府工作報告中明確指出要穩定住房消費、支持居民自住和改善性住房需求等,均為2015年樓市向好的方向發展奠定瞭基礎。2014年房地產市場下滑的銀行網路銀行二胎年息借貸增貸轉貸

??■本報記者 李木子

??兩會結束後,各方的註意力都集中在房地產上,按照以往的政策時點,3月份、4月份是奠定樓市基調的重要時點。張旭預計,3月下旬房企或將借勢加

大推盤力度,加速去化的同時縮短資金回收周期。張大偉從目前的市場現狀出發進行判斷,預計4月份可能是房地產調控調整政策出臺的時間點。除首付比例調整

房產政策4月迎調整窗口期 改善型住宅需求將松綁

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-03-17/08045983387075737873768.shtml

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  南寧、廈門、福州、成都、昆明、溫州,這些今年4-6月間限購放松的城市,房價的變化就說明瞭一切。根據6月份百城價格指數顯示,在限購松動且發酵後,6月當月,隻有廈門一個城市的房價,環比5月上漲瞭1.64%。南寧、福州、成都、昆明、溫州這5個城市的房價則一律下跌。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-24/08144316056.shtml

  限購瓦解房價幾何?

  一線城市能扛多久?

  既然二、三線城市限購松綁已大勢所趨,那麼一線城市到底還能扛多久,自然就成瞭無法回避的問題。此前一直被業內認為"鐵板一塊"的四個一線城市,近日也陸續傳出瞭上海、廣州限購松綁的風聲。雖然這個風聲最終被地方政府堅決否認,但一線城市蠢蠢欲動之心可見一斑。

建地容積率任何問題免費諮詢46個限購城超半數已調整政策:地方未受幹預壯瞭膽

  陳政高在其上任後的第一次全國住房城鄉建設工作座談會上,對房地產政策完善提出瞭三點落實意見:千方百計消化庫存;進一步加強房地產結構調整;完善房地產項目周邊配套設施。

  該專傢稱,今年年內上海無意取消或放松限購的這個信息,起碼就是"一線城市還能扛多久"這個問題的部分答案。

  "就目前而言,上海市房管局等相關政府部門還在研究上海政策放松這一課題,至少在今年年內,上海官方既無意願也無計劃取消或大幅放松限購。"有接近上海房管部門的業內專傢向記者透露,目前住建部暫不允許一線四大城市取消限購,這是當前的一條"紅線"。

  對於限購的退出,房價總是一個繞不開的話題。那麼,在限購松動這個大利好出臺後,樓市成交量是否放大?房價是否直沖雲霄?

  昨日,海口住建局相關負責人證實,海口已於18日發文中止執行商品房限購政策,不再要求購房者提供住房套數證明。

  截至昨天,全國已有27個城市對限購政策進行不同程度的調整,土地增值稅試算公式缺錢急用哪裡借錢占原有46個限購城市數量的一半以上。

  "在執行限購的46個城市,未來將在限購政策上出現明顯的分化。"中原地產首席分析師張大偉說,首先,一線城市因為需要控制人口,而且經濟對房地產的依賴度不高,預計限購政策將長期執行;其次,二線城市中,經濟相對比較好的城市,比如廈門、南京、武漢等,有可能繼續執行限購,但在執行層面可能部分放松;第三,二線中經濟一般的城市及三線城市,可能會全面放松限購,而且會發佈政策取消限購,以達到用政策本身的松綁,影響市場預期的作用。

  而樓市的成交量也似乎沒有給面子,主要城市樓市成交量仍在低位徘徊。中原監測的40個城市數據顯示,7月前20天,我國新建住宅成交面積日均值較6月下降4%,除一線城市下滑幅度較為明顯之外,二線城市小幅下降6%,而三四線城市則微升1%。預計7月全月新房成交量與6月持平。用一句話概括,就是既好不到哪裡,也壞不到哪裡。

  上周四晚間,央視財經在其官方微博中爆出,上海市黃浦、徐匯等區的房屋限購政策將會松綁,但不到半小時便刪除該條微博。隨後,上海市政府新聞發言人徐威在新聞發佈會上正式辟謠稱,上海一直嚴格執行國傢的房地產政策,不存在放松限購的問題。

  就在昨天,一線城市廣州又傳出消息,其下屬的增城、從化、南沙三地陸續低調松綁限價,本地戶口可買三套,但房款須一次付清;外地戶口買一套房不需繳稅金社保,也可一次付清買第二套房。目前兩種方案均已經可操作。不過,廣州國土房管局相關人士隨後又回應稱,對一線城市實施限購是國傢調控樓市的政策,廣州尚未收到任何放開限購政策的通知。

  為何密集統一行動?

  多個城市為何出現如此密集統一地行動?這恐怕要從新上任的住建部部長陳政高的講話中找答案瞭。

  記者同日從中原集團研究中心獲悉,截至昨天,我國已有27個城市對限購政策做出不同程度的調整。

  這其中,僅有呼和浩特一個城市通過官方專門發文的方式,取消樓市限購;南寧則是以區域發展規劃的形式,放松樓市限購;濟南、蘇州和海口則是在坊間傳言限購放松並在媒體予以報道後,相關政府部門以口頭的形式確認。其餘22個城市均是"隻做不說",在操作層面實質性取消或放松瞭限購政策。

  答案似乎有些悲觀。

  "尤其是'千方百計消化庫存'的表述,無疑將成為地方政府後續調整樓市調控政策的重要依據。"同策咨詢研究部總監張宏偉認為,在有城市試探性放松限購政策後,有關職能部門並未進行幹預,這給其他地方政府"壯瞭膽"。

  "每個城市樓市現狀不同,松綁限購後的樓市表現也會不同。"中原集團研究中心分析師說,沈陽、呼和浩特等城市,目前的庫存量去化速度超過20個月,且經濟、人口流入增量均在放緩,這些都導致房地產的需求基數放緩上漲,即便限購取消也不會對樓市產生明顯的刺激效果。而濟南、廈門這種庫存情況並不嚴峻、房價相對堅挺的城市,一旦放開限購對樓市刺激作用或將超出預期。

  "作為我們開發商來說,不希望政府的行政手段過多幹預房地產市場。"一位上海本地開發商對記者說,在近十年的樓市"黃金(1304.80, 0.10, 0.00%)時代",政府多次出臺政策打壓樓市,市場猶如過山車一般,屢次經歷大起大落。

  "撐的時候撐死,餓的時候餓死,企業發展不敢完全順應市場。要生存,不是跟著市場走,而是跟著政府走。"這位開發商人士說,限購政策退出後,希望樓市能回歸市場的自我調節,走上健康發展之路。

  美女主持犀利點評 大型樓市盤點脫口秀:《樓市爆米花》第二期:我們又相信愛情啦

  

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 《《報名新浪樂居6月28日特惠夏日看房團

王石樓市調整程度還不徹底 或將持續2至4年

  王石同時稱,此次調整周期時間並不確定,可能持續2至4年,甚至更長時間,但這是向健康的方向調整,任何調整和發展過程中,都會存在不確定性,也會面對風險,萬科作為一個上市公司,也會思考如何在這個不確定性中把握好市場發展方向。

  萬科企業董事長王石在6月25日的B轉H股上市儀式後稱,目前內地房地產市場正在調整,調整程度還不夠徹底,他認為這種調整非常有必要,而且調整期可能會持續2-4年,甚至更長時間。

  "萬科有一個說法,就是黃金時代已經結束,現在是白銀時代,所謂白銀時代賺錢就不像黃金時代那麼容易瞭。"王石說。

  王石稱,盡管市場步入白銀時代,但房地產市場還在,隻是一些過去重點發展城市,如北京、上海、廣州、深圳這類城市,都在逐步向成熟的城市模式發展,這也意味著這些城市不會再有過去那樣迅速的擴張。而各種城市的原有結構也需要進一步地完善配套,就像香港、東京、新加坡這樣,更不要說像發達國傢的那些城市。

  至於中國房地產的前景,王石認為,目前的調整非常必要,如果房價一味上升,價格買瞭就漲反而是非常糟糕的。如果市場不進行調整,可能房地產市場的泡沫真的會破滅,如果破瞭,像日本這樣就會非常糟糕,甚至比日本市場還麻煩。

  目前看到的中國房地產市場總體是處在調整當中,實際上不僅僅是房地產,中國的整新竹房貸試算二胎年息個經濟都在調整,從原來的高速增長向增長放緩轉型,而在這個轉型中,房地產是首當其沖的,不過,王石認為,市場可以承受這種調整,並不需要在房價一有風吹草動之時,就又開始推出刺激政策,這樣對市場的健康發展會更加有利。

內容來自sina新聞

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-26/07402792662.shtml

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??第一,原來是“土地財政”,這是最簡單的、不動腦子的發展方式,也是最容易在報告裡體現GDP數值的發展方式。但這樣的增長是沒有潛在的再增長能力的。錯配就帶來瞭大量快速甚至盲目的賣地過程,和人進入城市的速度節奏以及公共服務配套的嚴重不匹配,導致這些地賣出去以後,實際上地變成房子,房子要給誰,以及以怎樣的價錢給誰,這些人要不要,這首先是一個很大的錯配。

??袁牧:剛才我們過分關註住宅瞭,其實地產也好,房產也好,不是單純一個住宅的概念。過去我們歷史上曾經一度出現過錯誤,把中國百姓的住房變成一個大的金融產品,這對老百姓而言是一種綁架。這種綁架反過來也是綁架政府,同時綁架多數的媒體。

??第三個不匹配,房子蓋得很快,但實際上沒有制造出真正有能力消費的人口。像北京、上海這些城市,如果隻計算已經出讓的土地,按照工薪階層的收入計算,需要5-10年才能消耗掉現在市場上的房子,更別說地還在賣。這怎麼能匹配呢?這是老百姓兜裡的財富,並沒有真正跟地價的增長、房價增長一樣鼓起來,這是一個問題。

??袁牧:其實今天上午我也聽到對國傢發展空間的一些分析。我們國傢未來要註重內部市場,而這個內部市場是有分級和分區的,實際上房地產並不會枯竭。而且從分析來看,未來十年、二十年當中,要進入城鎮的人口數量很多,這個市場太巨大瞭。即使現在已經城鎮化的人口,他對於住房的需求也是在不斷更新的,而且是不斷向新的更高的品質看齊。這種情況下,也面對非常非常大的市場,而不是我們單純看量的多少。

??有瞭合法平臺,這筆錢歸集起來,實際上是一個非常大的投資洪流,比政府的財政投入更有意思。這筆錢對接大量的商業不動產,會產生出更有意思的業態。我們現在的業態很單一,說寫字樓就是寫字樓,商場就是商場,無形中也限制瞭包括創客空間、創業平臺等等。其實在美國,一個不動產可以經營出很多有意思的文章,這些問題全部是關聯的。

??最近談中國人去日本買馬桶蓋,馬桶蓋不新鮮,前面還有買奶粉,再往前蘋果5000塊錢的電話,中國人隻能落在手裡50幾塊錢,大頭都是在國外。背後原因隻有一個,我們其實沒有掌握核心技術,我們沒有創新的能力,隻有去抄、山寨、復制。這樣的經濟格局維持7的增長都可怕,未來別說7瞭,可能5都沒有,必須通過創新來多元化地刺激經濟的發展。

??簡單地說,新型城鎮化要解決的很多問題都是市場跟需求不匹配的問題,我歸納為房地產跟經濟內分泌失調的問題。另外,棚戶區改造是這屆政府寄希望於在解決房地產產能過剩之中,解決房地產相關下遊行業的問題,比如建設行業、勘查設計行業、建材行業,這些不能夠因為房地產商品房的產能過剩,而導致一批行業都出問題。這些行業出問題,國傢是有大量麻煩的。

??2014年全國房地產投資縮減瞭21%左右,但是北京增長瞭24%左右。北京、上海等幾個城市,吸引瞭全國大量投資,而這種投資投到瞭土地上,使得地的價格飛速增長。去年北京土地價格增長的斜率將近70度。而這些土地、這些面粉產生的面包,跟城市大量的需求人口的購買能力是遠遠不匹配的。這種狀況下的市場化,實際上不能真正解決老百姓的住房問題。

??這三個不匹配,實際上是過去十年中國房地產的總體縮影,這些問題存在於中國680個城市裡邊的70來個城市,這70來個城市,我們特別容易解讀,縮小到50個的時候,是真正房地產行業影響經濟增長的城市,這50個裡面38個是直轄市、計劃單列市跟省會城市,隻有12、13個是東部沿海地區的比較富裕的地級市。按照行政級別來分配資源,實際上導致人口流入嚴重的不均衡,不均衡是跟著資源去的,又導致房價、地價和市場需求脫節。

??在過去的30年中,城鎮化更多集中在沿海。未來要提高中西部地區的城鎮化——2020年要解決一億人在中西部就地城鎮化。中西部就地城鎮化的主體還是西安、重慶、成都、長沙、武漢、鄭州,有一定輻射能力,人口規模500萬以上的城市,而不是就村城鎮化。

??比如好多商場,包括大大小小的商業空間,這麼多的樓,實際上跟資本市場是沒有有效對接的,房地產投資信托基金等等,在立法問題上一直是滯後的。這個問題導致什麼呢?我們社會上這麼大量的民間資本,為什麼我們經常說高利貸,放來放去都是因為我們沒有給它一個合法的平臺。

??剛才說城市化率已經達到50%多瞭,但是戶籍人口才30%多,中間差的都不知道是什麼人。這些人很大一部分買不起城市裡的商品房,或者也沒準備在城市買商品房,但是也沒地方住。這也是一個很大的錯配的問題。

??沒有產業支撐的城鎮化就是耍流氓

??第二個必然,我們這個社會的就業層面,不可能再靠不產生就業崗位的一些壟斷企業、消耗型的企業,或者隻靠賣地的行業瞭。年輕人的就業觀,在這個關頭其實也發生瞭變化。原來要不然就進入鐵飯碗的國企,要不然就去考公務員,當然也是鐵飯碗。這樣一個社會,年輕人都不想創新,就想找鐵飯碗,這個國傢實際上很危險。

??再回到城鎮化,其核心是要有產業支撐,沒有產業支撐的城鎮化是耍流氓的,我們把城市設定標準為50人,這樣中國的城鎮化立馬是97%以上,有意義嗎?沒有意義。事實上大慶也好,包括總理建地貸款屏東高樹建地貸款提倡創新創業,也是房地產發展的契機。對中國的房地產業和城鎮化可持續發展,還是要回到產業發展,產業發展就是要創新創業。

??第三個必然,現在城市裡有大量可以盤活的資產,這些資產閑置在那,什麼價值都產生不瞭。把它拿出來,這就算是一種社會公共投入。這個投入其實沒有什麼更新的投入,因為這些玩意已經在那,爛在那兒,應用效率也很低,不知道怎麼弄。

??年輕人不想創新隻想找鐵飯碗國傢就很危險

??目前房價、地價與市場需求嚴重脫節

??中國有一個非常大的房地產空間,是一個大金礦,沒有被挖掘,就是不動產。今天說到房地產,你問問馬路上的開發商,所有人都會告訴你買地、賣房子,蓋個商場也想哪天趕快賣瞭。蓋個寫字樓,也想著哪天趕緊賣瞭。全部都是賣。就是買地、賣房子,隻會這兩招。

??房地產行業還有8到10年的大量需求

??毛大慶:我要補充一點關於房地產整體的概念,剛才談瞭很多,包括棚戶區改造都是房地產。中國還有一個非常弱的,跟發達國傢沒法比的,就是不動產經營。



??房地產市場不會枯竭

??第二個一億人——解決一億農民工城市落戶的問題。新型城鎮化當中,很重要的是以人為本的理念,內涵是解決人背後公共服務均衡化的問題,說白瞭就是戶籍要落下來,教育、醫療、養老要均衡,別讓農民工和市民差別太大。現在城鎮化最新的指標是接近55%,但是戶籍城鎮化隻有36.67%,相差17%、18%個點,希望未來能夠推動一部分人戶籍落地,解決城鎮化均衡的問題。未來一年有一千多萬人口能夠戶籍落地,當然這需要資金的支持。

??第二,公共服務配套。這是新型城鎮化一個很重要的問題,剛才說到三個“一億人”,怎麼讓已經進入城市的這些人,真的變成城市人。已經進入城市,沒有拿到戶籍的人是什麼人?要給他們提供教育、醫療,不至於變成貧民窟,要給他們相應的城市配套功能。這部分實際上也需要政府的投入和大量的精力花費。

??樂居註:著名經濟學傢、盤古智庫理事長易鵬,盤古智庫學術委員、全國工商聯房地產商會副會長、萬科前副總毛大慶與盤古智庫學術委員、清華大學教授袁牧做客新浪財經《改革問道》線下沙龍時指出,城鎮化的核心是要有產業支撐,沒有產業支撐的城鎮化是耍流氓的。中國的房地產業和城鎮化的可持續發展,還是要回到產業發展,產業發展就是要創新創業。

毛大慶樓市還有10年大量需求

??美國是另外一個極端,美國由於太活瞭,金融就出來次貸危機,圍著一個不動產出現70、80種金融產品,拿來抵押來抵押去,我們是另外一個極端,什麼都沒有。把這個金礦打開,中國不動產價值爆發出來,中國房地產有一次新的飛躍。我根本不認為這是往下在拐,恰恰應該是要往上拐,但是沒拐到地方上。

??第三個一億人——一億人棚戶區的改造問題。現在中國資源枯竭,有些老城中的棚戶區需要改造。既是民生工程,也是經濟抓手。在棚戶區當中的一波人,如果不處理,容易成為拉美地區的貧民窟。棚戶區改造,能夠穩經濟,還能夠推動經濟的發展。三個一億人是不同的維度,是2020年城鎮化的重要的指標。

??毛大慶:最近大傢看到瞭一種前所未有的現象,中國有這麼多人在談創業,這也是到瞭歷史的必然。有三個必然:

??第一個必然是,我們經濟發展的格局如果再不是一個創新型社會來驅動,真是死路一條、死水一潭瞭。原來就這麼幾招,要麼是房地產,要麼是壟斷型、消耗型,別的什麼都沒有瞭,沒有任何一個東西給未來產生增長。

??未來要解決一億農民工的城市落戶問題

??國務院這次大力度的談創業,總理帶頭,總書記號召萬眾創新,具有重大戰略,這是改良國民性的一次革命,都不是改良經濟,是改良國民能力的一次重大的戰略舉措。這是第二個必然。

??第二個錯配,我們老說房地產價格飛漲,土地價格飛漲,地王頻生,實際上這個問題隻出現在很少量的城市。過去說70個城市調控房地產,實際上真正有問題的恐怕也就10來個城市,甚至今天隻剩下個位數的幾個城市。

??關鍵的問題是怎麼樣來刺激,拿什麼東西來幫助,最後怎麼成果轉化。這個事情不是一蹴而就的,如果不花5年、6年乃至10年工夫是見不著成果的。其實現在做這個事情都晚瞭,如果十年前做這個事情更好,再過十年,中國真的進入老齡化社會快速通道的時候,再激活一個國傢的創新能力是非常困難的,時不我待,問我為什麼要幹這個事情,是各種風口集結在這個地方,我是應該幹這個事情的。

??但存在什麼問題呢?首先,我要澄清並不是房地產這個行業沒有“做頭”。但是過去十年快速增長的過程中,實際上房地產行業跟市場的錯配現象越來越突出。錯配表現為三個問題:

??易鵬:事實上盤古智庫在“兩會”前組織瞭8場閉門的不同層次的創新創業研討會。我們感覺第一,不創新創業無路可走,整基本存在共識。第二,要想創新創業必須找到方法支撐。第三,要想創業創新升級必須有資源累加。

??毛大慶:說房地產拐點說瞭好多年,拐點論不是近一年兩年提出來的,我從來不認為這個行業有拐點。中國房地產業需求量很大,再加上還有大量人口的城市化落地問題需要解決,說房地產行業還有8年到10年的大量需求,一點都不為過。

內容來自sina新聞

??大傢實際上都想問房地產是不是到瞭拐點,很大原因是很多房主把地產作為金融產品來看待,但是我想將來總有一天會出現一個大的拐點,這個拐點就是住房將來不見得還能變成金融產品。但是我們所有的不動產,都可以成為金融產品。這個社會才是一個相對穩定的社會,而不是單純隻把住宅變成金融產品。


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??易鵬:中國的城鎮化總體不是非常均衡,當然不均衡也是城鎮化的特點。像北京人多得擠不過來,但是中西部廣大地區基本上是鬼城、空城。這種局面有一定的合理性,但畢竟會造成資源的浪費。國傢要考慮國土安全,進行合理的空間佈局,適當在中西部配置人口是必要的。

土地二胎融資新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-11/15155992555261104275730.shtml

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??任志強認為,中國房地產市場還有十多年高增長期。國土資源部航測的房地產數據是230億平方米,取200億平方米計算。如果中國70%-80%的人口轉移到城市,現在一年竣工住宅10億平方米,大概還需15年至20年,才能滿足城市化的需求。

??例如,萬科從專業做住宅的開發商,進入到別人做瞭幾十年的商業地產領域,這就是萬科的新課程,需要努力學習。不動產經營不見得就是商場、購物中心,隻要客戶需要的東西都可以做,未來要去創造新規則、尋找新夥伴。這就是革新。

??王廣斌從學術的角度分析,經過上個十年的發展,對企業影響最大的因素已經從“市場和客戶轉變為技術”,尤其是信息和通信類技術將帶給傳統行業顛覆性的變化。此外,新的技術介入之後,亦會產生新的需求。

內容來自sina新聞

??毛大慶作為開發商表示,2014年行業的困境本質上是因為供需關系發生瞭變化,中國房地產商們必須要走出原有的舒適空間,促進中國地產市場從初級向中高級發展。

??李文傑同時也是北京市房地產中介協會的會長,他計算,過去吸引一個客戶到場的成本,從幾十元到幾百、幾千元不等。過去營銷的方式就是在媒體發佈廣告,然後上街去派單、進商場去促銷等,現在逐漸被互聯網速度快、成本低的傳播所取代。

??毛大慶附和稱,變化肯定會發生,開發商這個角色,等社會分工更專業化之後,就是高效的整合資源的機構,不可能像現在這樣動輒需要成千上萬的員工。

??客觀上,這也意味著中國的房地產正在由快銷型低級形態向更高級別進步,多元化的不動產業務開始步入房地產的主流舞臺。

??他稱,真偽電商的本質差異是交易,如果做電商看不到交易,就是偽電商。如果隻是為瞭幫開發商收錢、做開發商的錢袋子,開發商給你5%傭金,這種電商是毫無意義的。

??在2014年11月26日晚舉行的“《財經》年會2015:預測與戰略”有關房地產的夜話專場論壇中,華遠浩利投資股份有限公司董事長任志強、萬科北京高級副總裁毛大慶、中原地產COO李文傑、房多多網絡科技有限公司COO曾熙與同濟大學經濟與管理學院副院長王廣斌對地產行業的現狀與未來進行瞭探討。

??毛大慶認為,客戶變瞭,搗騰房子的人沒瞭,但是大量的實際用戶仍然存在,剛性需求、改善性需求仍然存在。

??在他看來,開發商都不得不“走出原來的舒適空間”。在過去的黃金十年,他們從不考慮去哪裡尋找客戶,不考慮房子是否賣得出去,“一直這麼玩,玩著玩著發現供求關系變瞭。”即供不應求逐漸轉變為供大於求。

??任志強分析稱,數據顯示,京津冀一體化的人口總數接近1億,未來接近1.3億人,人口基數非常大。

??李文傑從中介的角度觀察說,2014年是整個房地產服務行業,包括二手房、一手房、媒體、網絡等都非常糾結的年份。

??他認為,如果從客戶多次來訪、簽約到交房的總成本降低瞭,對交易雙方來講都是雙贏。

??但是開發商必須要轉換思維。2014年,萬科不斷到高科技、服裝行業參觀取經,發現別人每件產品掙幾十塊錢再正常不過。

??而政府的人口規劃已然過時,就北京而言,2020年北京城市規劃是1800萬人,到目前為止國土部門按照1800萬人規劃土地,土地是按照人頭算。但是2008年北京已經超過1900萬人,到現在為止常住人口是2300萬。

??他認為,這個變化才是導致房地產、傳統行業變革的真正因素,並且會從此形成新的常態。

??曾熙稱,作為新興地產電商,房多多希望通過技術升級重新去定義一些在房地產營銷服務鏈上的流程,通過流程重新定義,讓效率變得更高,進而讓市場參與者(買房的、賣房的和中間服務商)都獲得更高價值。

??正如毛大慶所言,供需關系的轉變使得開發商新北瑞芳農地貸款突然意識到,“渠道爭奪和客戶爭奪成瞭一件要命的事。”而傳統渠道商又因為互聯網技術崛起,迅速被新興的電商公司攻城略地。

??對於新、舊中介之間的沖突與融和,他表示這個過程或者由傳統產業主導,或者由互聯網企業主導,中間需要資金和技術的整合,是漸進的。

??“房價沒有不漲的,從長期來看房價一定是漲的。”任志強說。

??萬科的毛大慶稱,行業普遍焦慮的原因是房地產的基本面發生瞭變化。互聯網雖然炒作的兇,但是管不瞭飯吃,也蓋不出房地產。

??為什麼2014年冒出來這麼多新思維?在他看來,就是因為買方擁有瞭市場主導權,對賣方而言,如何精準找到客戶變成重要問題。

??毛認為,開發商必須革新,並在革新中不斷學習。

??他表示,房多多現在跟開發商合作所有的項目都有對等條件,合作這個項目房多多為賣傢帶來多少客戶、賣瞭多少錢,“這個承諾不實現我是虧本的,我是對結果負責的”。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-20/07345963085823007310542.shtml

??曾熙解釋稱,正是因為市場冷淡,開發商從過去坐地收錢到現在變得關註客戶,獲客成本變得重要,而房多多比傳統中介成本更低,這是其業務快速增長的原因。

??渠道商變強勢

??他表示,用商業來取代住宅是個偽命題。從最基礎的土地供應上看,全國的土地供應永遠是三七開,即商業地產三成,住宅地產七成。而根據投資數額,住宅也占到70%,因此不存在住宅轉向商業地產一說。

??2014年前十個月,一線城市交易量大幅下降、價格上漲乏力,二三線城市陷入低迷的去庫存期。為此,開發商們都在尋找出路,有的從單純做住宅轉向商業、旅遊和工業地產等,典型如萬科;更多的選擇走出國門,尋求海外市場,包括萬科、綠地和萬達[微博]等;還有的試水跨界化,從房地產進軍到糧油、礦產和資源,例如富力地產、恒大等,同時幾乎所有開發商都在或多或少地進行互聯網化嘗試。

??來自傳統中介的李文傑認為,新技術的應用、研發和興起勢必極大促進傳統行業的效率,地產中介作為經紀服務行業必須學習采用新技術。

??再加上政府高價賣地。2014年北京賣地收入1800多億元,馬上超過2000億元,四個直轄市總計超過6000億元。北京供應的土地不到計劃的70%,但收入水平已經超過瞭2013年和2012年全年,“這麼不好的年頭一線城市土地收入也增長瞭57%”。

??目前為止,房多多平臺全國佈點城市40個,通過移動互聯網的工具從找客、帶客、與現場開發商的對接和最後確認交易,完全實現系統化運作,經紀公司帶來客源、成交以後可以做到七天內結約。

??在現場,用戶交瞭傭金,帶客經紀人可以在一天拿到錢,整個交易過程都是通過互聯網平臺實現的。

??2013年,房多多的交易規模是300億元。2014年,市場整體向下,但房多多的交易規模是2000億元。

??同毛大慶相比,任志強對住宅地產的後市尤其是房價走向更為樂觀。

??來自創業地產電商的曾熙表示,房多多的想法就是通過工具的升級(新技術、新方法)去重新定義房地產行業的某些流程和規則,提高這個行業的運行效率。他稱,房多多今後在技術上會不遺餘力地投入,成為業內技術升級率最高的企業。

??他稱,這個行業發生瞭非常大的變化,行業的價值鏈在移動,但是誰都不知道在往哪個方向移動,是往交易方向去移動,往信息傳遞方面去移動,還是往安全方面去移動。

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??而對於被擠壓的傳統渠道來說,新技術的應用、研發和興起也勢必極大促進其效率。“我們自己在嘗試用互聯網來降低我們的成本,提高我們的運營效率。”

??而互聯網思維就是使得生產者和客戶之間信息更為對稱、更為扁平,能打破銷售壟斷,讓銷售更加透明,更易於評價。

??曾熙則解釋稱,房多多是做平臺,不是做中介公司、代理公司,不會跟中原地產搶生意。

??他認為平臺市場足夠大。中國房地產市場的規模,新房8萬億元,二手房10萬億元,同時基於房地產周邊服務,例如金融、傢居,這些產業加起來是20萬億元以上的市場。

??開發商的未來

??供需基本面變瞭

房地產變革時刻主導者並非政府而是市場

??“我們要學會做小買賣,要懂得周轉率、投資回報率這些概念。80%的房地產員工仍在過去的舒適空間,從來沒有關心這個問題,做慣瞭大生意,一上來就想賺幾十萬元,做一筆交易掙幾十塊錢誰肯幹?這在今天肯定是行不通的。”

??2014年地產行業的冷清是否再一次來自政府的管制或者互聯網電商的沖擊?

??李文傑表示,開發企業都在提轉型、提創新,但絕不是從賣住宅到賣商業地產就是創新。在他看來,未來開發商要從制造業轉到服務業,從蓋房子、賣房子,變為運營房地產,把服務和增值做起來。

??他認為,2015年一些庫存壓力大、負債率高並且資金周轉困難的開發企業可能會被整合,大開發商相對來講整體指標較好,可以做整合者。

??曾熙也認為,開發商這個群體集中度會越來越高,中國前20強開發商市場份額目前是30%左右,未來萬科這樣的企業,房子會越來越好賣,公司也會越做越大。


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??他因此判斷,北京房價絕無可能下降,短期房價的波動就是政府非要把房價控制在“合理的”范圍內,控制房價最壞的就是幹擾市場,當價格被控制的時候房子一定被蓋得最爛。

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